房地产抵押合同留置条款

  南京专业房产律师提醒
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这种约定即为房地产抵押合同的留置条款，我国法律是禁止当事人订立留置条款的。
    南京房产律师精解
    l房地产抵押合同的留置条款，是指在房地产抵押合同中烈方约定，如果偾务履行期限届满抵押权人来受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所确。在我国不允许双方在房地产抵押台I司中进行类似约定，即使有类似约定，这约定也尤效。同时，留置条款无效不影响抵押制司其他部分内容的效力。
    2综观各国民法，关于对留置条款的态度并不相同，主要咱以下i种模式。其一，禁止主义。大陆法系的一些国家和地区的民法诸如《法国民法典》第2078条第2款、《瑞士民法典》第894条、《日本民法典》第340条、《意大利民法典》第1063条、我国台湾地区“民法”第873条第2款等，明确对留置条款采禁止的态度。其中，法国和日本民法上的留置条款的禁止仅适用于质押；瑞士和我国台湾地区“民法”上留置条款的禁止既可以适
用于质押，也可以适用于抵押；意大利民法规定留置条款的禁止只适用于抵押。其二，放任主义。大陆法系中《德国民法典》和晚近颁布的《埃塞俄比亚民法典》、《阿尔及利亚民法典》、《蒙占国民法典》以及《越南民法典》均没有关于留置条款禁止之规定，对留置条款采取放任的态度。其二，允许主义。在英美法系周家的民商法上·不但没有关于留置条款禁止的规定，反而有允许留置条款的规定，例如，《美国统一商法典》第9—— 5 01条第1款规定即是著例。
    我国《物权法》第一百八十六条和<担保法笫四十条对于留置条款均采取禁止主义；
    3我国之所眦在房地产抵押合同中禁止留置条款，原因在干：
    其一．为r体现民法的公平、等价有偿原则。因为在签订房地产抵押合同利主债权债务合同时，往往抵押人与债务人处于弱者的地位，如果允评此类条款有效，那么就有可能出现债权人利用经济地位要求抵押人订盘留置条款，在债务人未能清偿时，债权人就能获得抵押的房地产，而这一房地产的价值往往高于债权的价值．这样会导致不公平的后果。
    其二，如果债权人以胁迫或乘人之危，迫使债务人玎立流质契约，或债务人基于刘抵押财产的莺大误解衙订立显失公平的流质契约，债务人虽可耻请求人民法院认定抵押合同无效或行使撤销权，从而保护自己的正当权益，但意思表示不真实导致合同无效或可撤销属于弹性条款，如果债务人不能举证证明意思表示/；自由、不真实，法院自然不会认定合同无效或撤销合同，因此，不如直接由法律规定流质契约无效，以更好地保护抵押人的正当权益。
其三，流质契约禁止也是抵押权的本质属性所要求的。抵押权足一种变价受偿权，抵押财产未经折价或变价，就预先约定抵押财产移转于抵押权人所有违背了抵押权的价值权属性。
   房产律师实务指南
1在实践中须注意：在实现房地产抵押权的时候，有时会把抵押的房地产折价给抵押权人以清偿债务，这与房地产抵押合同留置条款并非相同，因为折价时，一般会剥膀地产的价格进行评估，如果房地产价格高于主债务时，超过的数额耍归抵押人所有。而如果抵押权人与抵押人在西议以抵押物折价给抵押权人阻清偿债务时，如果损害了清偿顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院町眦依《合同法》第七十四条和第七十五条的规定，按债务人以明显小合理的低价转让财产而撤销双方的这一民事行为。
    2鹿当区分抵押财产的拍卖、变卖与留置条款。若当事人在签订抵押合同时即约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人有权直接委托拍卖机构拍卖抵押财产。这种约定首先由当事人双方协c义解决，协议不成的，抵押权人可以向法院提起诉讼，由法院依照民事诉讼法的规定，决定是否将抵押财产公开进行拍卖，所眦拍卖不足通过私力转移抵押财产的所有权或归属权，不属于留置条款；而变卖是通道法律程序变卖抵押财产，能对抵押财产的价格作出合理的评估，有效保护抵押财产的所有人或归属者的利益。经法院裁定准予变卖抵押财产的，既可以通过法律程序审请主合同债权、抵押权是否合法有救，抵押权人能
否变卖抵押则产，也町以保证抵押财产的买受人口后不受追索，避免了无效合同的出现，同时也会减少因抵押财产变变而发生的纠纷以及不必要的诉讼，田此变卖也是通过法定程J芋来实现的，并且不会损害抵押人和债务人的利益。
    3．留置条款的无效不影响抵捏合同其他部分内容以及抵押权的效力。依据《合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响荩他部分效力的其他部分仍然有效。”据此，在可法实践中，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人末受清偿时，抵押财产的所有权移转为债权人所有，人民法院自等认定该约定无效。但该内容的无效不应影响抵押合同其他部分内容的效力。
    4．区分抵押财产的折价与留置条款。债务人町以通过抵押财产的折价取得抵押财产的所有权，但必须符合两个条件：是，债务履行期届满抵押权人未受清偿。二是，抵押权人与抵押人m议以折价取得抵押财产的所有权。但是，考虑到哳议折价涉及与抵押财产有利害关系的各方当事人的利益，有必要通过协议取得抵押财产予以限制：一是抵押权人与抵押人签订取得抵押财产的合同。由于抵押人享有抵押财产的所有权或支配权，因此抵押权人只能通过签订协议取得抵押财产；二是当事人须在被担保债权已届清偿期后，才能签订取得抵押财产的协议。知果在债权清偿期届满前订立，则属于留置条款。三是不得损害其他抵押权
人和债权人的利益。同一财产上并存多个抵押权的，前手的抵押权人与抵押人签订契约以低廉的代价取得抵押财产的，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，后顺位的担保物权人和其他债权人町以依据《合同法》第七十四条、第七十五条之规定行使撤销权。
    相关房产法律规定
    中华人民共和国物权法
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定房务^不履行到期鼢时抵押财产归债权人所有。
      中华人民共和国担保法
第四十条订立抵押台同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
    最高人民法院
    关于适用《中华人民共和国
    担保法》若干问题的解释
第五十七条第一款当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押收人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
(责任编辑：南京律师)

房地产专业南京律师办理房屋纠纷案件|房产法律问题请登陆 http://www.zylsw.com.cn或直接拨打025-81728111联系南京专业房产律师，本文由南京房产律师网发布，转载请注明出处。