房屋出卖人的物之瑕疵担保义务

房屋出卖人的物之瑕疵担保义务
南京专业房产律师提醒
    房屋出卖人交付的房屋不符合合同约定或法律规定的品质时，必须脚买受人承担相腑的违约责任，买受人根据房屋的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、减少价款或报酬等违约责任，
南京房产律师精解
物的瑕疵担保责任，又称为品质瑕疵担保责任，是指出卖人所交州的标的物其品质水符合法律的规定或合同约定的标准，致使该标的物的用途和价值降低或消灭，iim卖人必须担保其交纳的标的物无一卜述瑕疵，如违反此义务，出卖人应承担相应的法律责任。《合同法》第一百五十二条规定出卖人麻按照约定的质量磐求交俐标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应符合陵说明的质蕈要求。第一百五十四条规定：当事人列怀的物的质茸要求没有约定或者约定不明确并且在合同订证后不能就标的物的质量|司题达成补充协议时，则按国家标准、行业杯准执行，没有围家标准、行业标准的，则按照通常标准或者符合合同的特定标准执行。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
标的物瑕疵依榆测方式的不同又町分为表现瑕疵和隐蔽瑕疵。（1）表现瑕疵．是指标的物外观方呵的瑕疵，-需要通过特别的手段，一个普通谨慎的买受人在交易巾仅凭自己的经验、知识和感官就能够发现和注意到的艘疵，如房屋外墙计裂、渗水等。(2)隐蔽瑕疵，是指-易从外观匕蔓FA，只有通过特别的检测手段或者较妊时间的使用观察才能发现的内在瑕疵，如房屋所使用的混凝土强度不符合设计标准一一般米说，各围法律对出卖人标的物的表面瑕疵承担的担保责任规定了更为严格的适用条件．在很多情况下．出卖人无须对标的物的表面瑕疵承担担保责任·各固法律中关于物的瑕疵规定大多数有关标的物的隐蔽瑕疵的规定。如《意大利民7典》第149l条规定：“如果缔约时买受人知道物的瑕疵，则必进行担保；如果瑕疵十分容易被识别，同样无须进行担保，但是，在诚情况下．出卖人声明物不存在瑕疵的除外”。《法国民法典》第】641条规定：“因标的物合有隐蔽的瑕疵，以致不适用于其应有的用途或者减少其用途，致使买受人知此情形不会买受或者必须降低价格方愿买受时，出卖人应负担保责任”，第1612条规定：“出卖人对明显的且委妥人自己能够发现的瑕疵，不负担保责任”。
    物的瑕疵担保责任的构成要件是：
    1品质瑕疵须于交付时存在。在合同成立后标的物交付前，即使标的物存在瑕疵，出卖人也可以对瑕疵予以消除，世此不发生担保责任。一旦交付，标的物所有权和风险随之转移给买受人，为了使买受人标的物能有效的使用和收益，实现合同的目的，出卖人的品质瑕疵担保责任必须随着交付而产生。
    2买受人币知标的物有品质瑕疵。若买受人知道标的物存在品质瑕疵仍然接受，买受人的接受行为可推定为对合同中品质条款的默示修改或者对品质瑕疵的默认，则出卖人不负瑕疵担保责任。因此，若买受人于订盘合同时知道标的物有品质瑕疵，则免除出卖人的瑕疵担保责任。买受人于合同订龀后知道品质瑕疵的，并在出卖人交付标的物叫无异议的予眦接受，免除出卖人的瑕舭担保责任。买受人于合同订立后知道品质瑕疵并在出卖人交付标的物时及时提出异议的，则出卖人应当承担担保责任。《德国民法典》第460条规定：“(1)买受人在契约成立时知道出卖物有瑕疵者．出卖人对出卖物的瑕疵不负担保责任。(2)买受人因重大过失而不知有第459条所称的蹦疵者，出卖人不仅在故意隐蔽暇疵时，始负其责任，但出卖人保证其尤瑕疵的除外。”我同合湾地区民法典第355条亦作相同的规定。
    3耍受人须证规定的期限内将标的物聩疵通知出卖人。买受人存收到韧，的物后直当根据标舶物的矬质．披叫刘标的物进行检验，在合理期限内通知出卖人。《合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时臆在约定的检验期限内检验。没有约定检验期内检验，应当及时检验。”《合同法》第一卣五十八条还规定：当事人约定检验期限的，必受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人．买受人怠'f通知的，视为标的物的数齄或者质量符合约定。当事人没有约定检验期闸的，买受人应当存发现或者应当发现标的物的数量或者质量小符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人，视为杯的物的数量或者质量符合约定，但刘标的物有质量保证朗的，适用该保证期，不适用两年期间的规定。如果出卖人知道或者应当知道提供的标的物小符合约定的，兴受人小受r述规定的通知时问的限制。因此．必受人发现标的物品质瑕疵后负有在规定期限内通知卖出人的义务。关于通知的期限，有约定的则遵守合同约定。没有约定检验期限的，但有标的物质量保证期的，则依保证期。没有保证期的，根据具体情况确定“合理期限”，但最长也小得越过两年。至于多长期限为“合理期限”，原则上耍根据标的物的瑕疵的隐蔽程度的使州情况具体确定。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
我国<合同法》第一百五十“条规定出卖人交付的标的物不符合质虽要求的，必受人叮以依照本法第一百一十一条的规定要求其承扪违约责任。由于杯的物品瑕疵的具体情况及当事人就物的瑕疵所作约定的具体内容不同，出变人承担的责任力式也相同。如果合同对出卖人的物的瑕疵担保责任作出了约定，并且这种约定不违法，则出卖人依约定承担责任。在没有约定时，则依标的物瑕疵的程度和买受人购买标的物的目的的不同，买受人可以请求减少价款、修理或者更换标的物、解除合同，造成其他损失的，可以要求损失赔偿。
    【实务指南】
房屋出卖人承担房屋瑕疵担保责任的要件。首先，出卖人所担保的房屋的瑕疵应当在风险负担转移前就发生而且存在，所以圆交付后不可抗力或房屋买受人使用不当造成的损害，出卖人不应承担责任。其次，房屋买受人在买变合同订直时须不知房屋有瑕疵并且无重大过失。否则，应视为出卖人在订立合同时向买受人告知了定仍不能确定的·受损害方根据标的的性质以厦损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货，减少价款或者报酬等违约责任。
    第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百五十五条出卖人变付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第百一十一条的规定要求承担违约责任。
第一百五十八条当事人约定检验期间的，耍受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人患于通知的视为标的物的数量或者质量符合约定。
    当事人没有约定检验期间的买受应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质艟不符合约定的合理期日内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数替或者质量符音约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适川谖前年的规定。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
出卖人知道或青成当知道提供的标的物水符合约定的买受人不受前阿款规定的通知时间的限制。
    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
    第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋变付使用后，房屋主体结构质量经饺验确属不合格，买受^请求解除合闸和赔偿损失的，应予支持。
第十三条固房屋质量问题严取影响正常居住使用，买受人请求解除合悯和赔偿损失的，胞子支持。
    交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
    商品房销售管理办法
第三十三条房地产肝发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当存合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
    商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质最保修书约定保修期的存续朝{存续期少5《规定j巾确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的齄低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
    在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。脚下可抗力或暂使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
    第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格.可以依照有美观定委托工程质量榆测机构重新梭验。经核验，确隅t体结构质前不合格的、樊受人有救退房：给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
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