商品房买卖合同解除权

商品房买卖合同解除权
【核心提示】
商品房买卖中，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使、逾期不行使的，解除权消灭。
南京房产律师精解
（一）合同解除权
    合同解除是指在合同成立后，没有履行或未完全履行之前，当事人通过协商或一方行使解除权，使合同效力消灭的行为，它包括协议解除和狭义的合同解除。协议解除，就是当事人双方通过协商而解除合同，使合同的效力消灭，双方当事人协商达成以解除原合同关系为主要内容的协议，构成一个新的合同。它的成立以当事人意思表示一致为要件，也要遵守要约与承诺的规则。协商解除合同的内容由双方当事人自己决定，在协议中可以约定合同解除后的财产处理方法，以彻底终止双方因合同产生的债权债务关系。但西议的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背国家利益和社会公共利益。否则，解除合同的协议
无效，双方当事人仍要按原合网履行义务。狭义的合同解除，则是指合同成立后，没有礁行或未完全履行之前，当事人一方行使法定的或约定的解除权，而使合同效力消灭的行为。因行使法定解除权irii{合同效力消灭的行为称法定解除，因行使约定解除权而使合同效力消灭的行为称约定解除。    合同解除权是一种典型的形成权，是指合同当事人依法或依约定，享有的在一定条件下使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种权利，其目的在于使已经成立生效的合同由于主客观情况变化威胁到原来的交易关系时，而允许有关当事人解除合同，使不稳定的交易关系得以消灭，从而促进市场经济顺利发展。解除权是一种形成权，因而当事人一方行使解除权时只要一方作出解除的意思袁不即可，而不需要征得对方的同意。
根据《合同法》的规定，解除权有两类，一类是约定解除权，一类是法定解除权。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
二）合同解除权的种类
l约定解除权
约定解除权是根据合同般方当事人的约定而发生的解除权。约定解除权既可由一方享有，也可由双方享有，既可在订立合同时约定，也可咀另外订辽一个合同约定。约定解除权的发生原因屉当事人之间的约定，这种约定也是一种合同，根据合同自由原则约定解除的内窬以及行使方式，合同当事人可以自行决定，但足约定必须符合民事法律行为的生效要件，否则约定解除权的条款无效。在同一当事人间，法定解除权与约定解除权可以并存，当事人也可以约定改变或排除法定解除权。例如，当事人可以约定：即使当事人一方违约，另一方电不得行使解除权。约定解除权既i"i由双方约定，屯须经双方同意，只要这种约定一成立，当事人一方即可在约定的条件成就时依约定行使解除权，解除合同关系，而不需得到对方的同意。但约定的条件成就时，当事人若不行使解除权，合同仍不能解除。
    2法定解除权
    法定解除权是由法律规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。合同解除权的行使必须及时，当一方享有解除极时，如果该当事人长期不行使解除权，会使对方当事人的权利义务关系长期处于不确定状态，尤其是当一方约，另一方可以在行使解除权与实际履行之间选择时，如果长期不行使解除权，那么可能会导致违约一方涅认为另一方选择实际履行而为履行合同义务做准备，由此可能造成损害。那么，合同解除权应当在多K时间内行使呢？如果解除权是因为合同的约定而产生的，根据合同自由原则，当事人在合同中约定行使时间的，则按约定时间行使解除权。如果法律对解除权行使期限有规定的，则应当在法律规定的期限内行使。im如果合同没有约定或约定币明，法律也没有规定的，许多国家的法律规定丁催告制度：如《日本民法典》第547条规定行使因履行迟延产生的解除权时，适用催告制度。《德国民法典》第355条也规定了催告制度。这种制度的建立是为了平衡违约方与守约方的利益，因为违约方违约，作为一种违约责任，守约方享有解除权。但守约方选择何种救济方式，是继续履行还是解除合同，需要守约方以一种最便捷的方式做出选择，因此法律规定对于解除合同选择需要以行为方式作出。另一方面，守约方的解除权保持一定时间，在这一叫间内，违约方怎么办，是否还要为继续履行合同作准备，如果违约方为此作r相应准备而在这一时间内守约方又解除了合同·那么违约方岿然因此受到信赖利益的损害，过电不利于整个社会交易的安全和便捷．周此，成当赋予违约方催告权，以此合理分担风险，衡平双方当事人的利益。我国《合同法》第九}五条规定：法律没确规定或者当事几没有约定解除杈行使期限，经催告后在合理期限内不行使的，谚权利消灭。电就是蜕，我国合同法也建立了催告制度。
（三）解除权的行使
我国《合同法》第九十四条规定五种当事人可以行使法定解除权的情形，其中之一是迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未腥行。在这里要行使合同解除揪必须具备两个条件：(1)当事人一方迟延履行主要债务。“主要债务”指合同关系所固有的，必备的，井用以决定合同基本类型的基本义务。主要债务的迟延履行，将导致当事人订证合同所期望的经济利益不能实现；在商品房买卖中，不棱行合同主要义务，是指出卖人迟延交付房屋或共受人迟艇支付昀房教。，(2)债务几经催告后在合理期限内仍未履行债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后·债权人不能马上行使解除权解除合同，还要给债务人一个催告，给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同·在合理的宽限期刊来时，债务人仍不履行合同，债权人才有权解除制刊。《商品房必卖合同纠纷解释》明确规定：经催告后在一个月的合理期限内仍末履行，当事人一方请求解除合㈣的，应予支持，但是当事人对此有约定的，按照约定。规定合理期限为3个月，主要足考虑到商品房买卖，合同标的较大，履行期间相对较长等特点．不同于其他商品房房买卖合同。如果催告履行的期I挑规定过短，刘烈方当事人来说都过于苛刻，如果催告履行的期限规定过长，则不利于非违约方的保护l，并有可能网为合同没有及时解除而致使损失扩大。合同小没有确定履行期限的．债权人耍解除合同须经两次催告，第一次是耀行合同的催告，债务人不满足催告的螫求将负避延履行责任，第二次才是解除合同的催告．债务人小满足催告的要术将导致债权人解除合同。上述两个条件缺一小可。按照传统的“期限代人催告”民法理论，履行期限一超过对方就可心行使解除权，消灭合同关系，这和现代市场经济不相适鹰。在发达的市场经济条件下，一个企业手罩的合同非常多，稍小留意，就可能有一两个合同超过r期限。但事实上他并不是不准备履行，他已经准备r货物，准备交货，因疏忽超过了一两天，如果对方就此而解除合同，肯定会给这一方造成巨大的损失，阿说，超过一两天，给对方也不会造成多大损失。因此，最高法院《商品房买变合同纠纷解释》就改变r传统的“期限代人催告”制度，规定合同履行期限届满后，需催告对方一次，债务人在催告期届满后仍未履行主要债务的，债权人才能行使解除权，消灭合同关系。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
    根据《合|司法》第九十六条第一款的规定，当事人一方行使解除权，主张解除合同，需要且应当通知对方。这就是说，解除权的行使，只要向对方当事人传达了自己的意思表示就可以发生解除合同的效力，而不需要以其他方式辅助。对通知的形式，《合同法》第九十六条未作特殊要求。因此它可以包括国际卜惯用的声明、要求、请求，也可以根据具体情况采用任何适当的方式来传达自己的意图，如传真、电报等，还可以发电子邮件，甚至在某种情况下可以口头的形式传达。不管采取哪种方式，只要通知送达对方即可。被通知人接到通知后，合同即发生解除的效力，而无需被通知人承诺。在司法实践中，不论采用何种催告方式，只要当事人能够举证证明已经实施了催告行为，且行为具有合理性和有救性，就应当认定催告行为成立。如果被通知人对解除合同有异议，根据《合同法》第九十六条的规定，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依脂特别程序办理批准、登记手续后，才能产牛合同解除的效力，这是与合同生效要件相对应的。某一合同的解除条件与程序应当与浚合同的成立条件和程序保持一致。
    合同解除权只要权利人单方面行使，且只要一个通知，就可姒导致合同关系的消灭，因此它的存在与权利相对人的利益关系甚大。如果有权解除合同的一方，K期享有解除权而不行使，会使当事人双方因合同产生的救利义务关系长期处于不确定状态，从而损害交易秩序，也损害权利相对人的利益，这就需要对该权利加以控制或限制。我国合同法规定了合同解除权的消灭制度。根据《合同法*第九十五条的规定，合同解除权的消灭有两种情形：第一种情形是期限届满消灭。无论是法定期限还是约定期限，在性质上部属于除斥期问，解除权干预定存续期间届满当然消灭。当事人行使约定解除权的期限，腑明确地订人合同的解除权条款中。为充分保证合同自由原则的运用，在有法律规定的解除期限时，当事人之间可以通过约定解除权行使的期限来改变法定解除期限。第二种情形是经催告后在合理期限内不行使而消灭。这是针对解除权的行使期限法律没有规定，当事人也没有约定衙言的。解除合同的情况已经存在，解赊权人没有行使该权利，权利的行使期限义不确定，这就会给权利相对人带来不利，这样权利相对八就要催告权利人行使解除权，解除合同，以彻底消灭双方因合同产生的权利义务关系，维护自己的利益。但经催告后多长期限内权利人必须行使，否则解除权消灭，《合同法》第九r五条未作具体规定，只是规定一个合理期限，这给我们的实践操作带来一定难度。但在《商品房买卖合同纠纷解释》中，育明确规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事几没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该规定中的j个月和一年，都属于除斥期闸，不存在期间的终止、中断和延长的情形。但一年的期闸设定，是有条件的陈斥期间，并不是解除极消灭的绝刈期间。如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，册应再延长三个月，也就是说只要对方当事人在解除权人行使解除权的一年除斥期间内的任何时候，催告解l嘹权人行使解除权，解除权消灭的期限就相应的顺延三个月。
【实务指南】
    1在商品房买卖中，并非债务人在履行期限到来后不履行债务，都会使债权人享有自动解除合同的权利，因为合同的解除将导致合同关系的终止，一旦解除将会消灭一宗交易，因此解除是一项重要晌行为，如果允许债权人在债务人任何迟延履行的情况下都能解除合同．必然会导致不应当被解除的合同也被解除，造成～些财产的不必要的损失和浪费，而且也会使债权人滥用解除权。因此债务人不履行合同主要义务，是指出卖人迟延交付房屋或买受人巡延支制购房款这两种情形。而且必须是在出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款情形出现后，经过债权人催告，如果没有催告，不能随意解除。经过催告后，给债务人一段合理的宽限期，使债务人继续准备疆行，合理的宽限期到来后，如果债务人仍不履行，则债权人有权解除合同。
    2．伍商品廊买卖合同中，出卖人遐延交付房屋或买受人迟延支付购房款，另一方当事人行使解除救，应当通知对方当事人。但是对通知的形式，法律未作特殊要求，圈此它可以包括国际E魄用的声明、要求、请求，也可以根据具体情况采用任何适当的方式来传达自己的意闭，如传真、I担报等。也LJ以发电子邮件，甚至在某种情眦下叮以口头的形式传达。不管采取哪种方式，只要通知送达对方即可。被通知人接到通知后．合同郎发生解除的效力，而无需被通知人承诺。在司法实践中，小论采垌何种催告方式，只要当事人能够举I正汪明已经实施了催告行为，日行为具有合理性和有效一陆，靓应弩认定催告行为成证。
    3在一方享有解除权时，该当事人剐辋不行使解除权·不享有解除权的一方有权催告享有解除投的一方在合理期限内行使解除权，没有催告的，解除权应当在解防极发生之口起一年内行使，逾期不行使的．解除权消灭。恢一年的期间设定．虽然是除斥期间，不存在期间的终止、中断和延长，但足缓期间是有条件的除斥期问，并不是解除权消灭的绝对朋问。如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，解除权消灭的期限就相应的顺延三个月。找专业房产律师就到南京房产律师网 http://www.zylsw.com.cn/
相关房产法律
    中华人民共和国合同法
第九十三条当事人熵一致，可蛆解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能宴现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行由表明不履行主要债务；
    （三）当事^一声娼延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人．方趣延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五，法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人行使的，蔽权利消灭、
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理l期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。骨同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可呲请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政值规规定解际合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
    最高人民法院
关于审理商品房买卖合同纠纷案件
    适用法律若干问题的解释
    第十五条根据《合同让}.第九十四条的规定出卖几迟延交付房屋或者*受人遄延支付购房款，经催告后在三十月的合理期限内仍来履行，当事人一方睛求解陈合同的，应予支待，但当事几另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使们合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使．逾期不行使的，解除权消灭。
(责任编辑：南京律师)

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