南京房产律师解读房屋转租

  南京专业房产律师提醒
承租人经出租人同意，可以将租赁房屋转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除台同。转租合同具有从属性。
南京房产律师精解
房屋转租，是指房屋的承租人将租赁的房屋有偿的转移给第三人使用、收益的行为。虏屋转租后，承租人与次承租人之间产生租赁关系，而承租人与出租人的原租赁关系继续存在，承租人仍为租赁关系的当事几。这里需要把转租与租赁权转让进行区分：首先，租赁权转让的标的是权利租赁权，而转租的标的是租赁物；其次，租赁权转让是承租人法律地位的转让，承租人转让租赁权后退出了租赁关系，而转租中的情况下·次番租人与承租人形成一个新的租赁关系，而承租人与出租人之间的原来的租赁关系继续存在。房屋的转租有利于充分发挥房屋的使用价值·各国一般都对转租行为予以肯定。只是基于不同的国情和立法意旨，采取了不同的立法模式。我国对于房屋转租一直采用限制主义的态度，即承租人转租曲须事先征得出租人的弼意。《合同法》第二百二十四条对房屋转租进行r规定，建潋部《城市房
屋租赁管理办法》设专章（第五章）对房屋转租进行r规定。
    根据《合同法》第二百二十四条规定．“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁台屙继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”理论上称这种征得出租人同意的房屋转租为
合法转租。签订转租合同时需要注意到转租合同的从属性，房屋转租以承租人租赁权的存在为基础的，没有原租赁合同，也就不可能有转租合同。首先，原租赁台同的效力决定着转租合同的螋力，转租合同的生效以原租赁合同的合同存在有效为前提；其次，原租赁台同的标的物决定着转租合同的标的物。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十七条的规定，承租人转租的房屋是他所承租房屋的部分或全部；再是，转租合同租赁期限应该在朦租赁合同的租赁期限内。根据《城市房屋租赁管理办法*第二十九条的规定，除了出租人与转租取方拼商约定外．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。最后，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止房屋。畦由最市房屋租赁管理办法*第三十一条规定“转租期问，原租赁合同变更、解昧或者终止，转租合同也随之相墟的变更、解脒或者终止”。
    根据《合同法》第二百二十四条的规定，合法转租后产生如下法律效果：(1)转租人（承租人）仍享有租赁权，原租赁合同继续有效存在，承租人对因次承租人的原因所产生的损害向出租人负赔偿责任；(2)转稠人与次承租人之间产生的是一般的房屋租赁关系；出租人与承租人之间不存在直接的法律戈系。但根据《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定，“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务·并且应当艟行朦租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。”即次承粗人可以卣接向出租人履行承租人应该履行的义务，出租人也可以萏接向次承租人行使转租人的行使的权利·这里发生债的第三人的艟行问题]。由上我们可知，如粜承租人的租赁权消灭以后，次承租人不能向出租人主张权利，次承租人闽此受有的损害，只能向承租人要求赔偿。司法实践中常出现凼房屋转棍出现的损害赔偿案件，承租人在收取了租金后卷款逃跑，出租人与次承租人的纠纷～直困扰着人民法院，我们认为人民法院应该根据上述的原则来解决此类案件。在司法实践中还有另一种不经出租人同意转租的情形，理论称为非法转租。对干非法转租的情形下转租合同的效力，有学者认为属于效力待定。，在这里把转租人解释为广义上的无权处分人。我们倾向于认为转租合同是有效的，次承租人依合同取得租赁权，但是租赁杈不具有对抗效力。也就是说，只要转租合同依法成立，即在承租人和次承租人之间生效，转租人与次承租人享有合同约定的权利，履行合同约定的义务。一方违反合同义务的，另一方可以直接要求承担违约责任；在出租人与承租人之间，承租人未经同意的转租是很明显的违约行为，根据《合同法》第二百二}‘四条第二款的规定·出租人可以解除合同。但是如果出租人明知房屋转租却没有表示异议，是不是事后同意呢？我国法律中没有规定。史尚宽先生认为，在转租合同订立之前或之后，出租人亦司同意山，并且认为默示同意足事后同意的常态。所以基于维护交易的目的，我们倾向于认为出租人且』{知房屋转租却没有表示异议，示为同意转租。当然出租人可眦根据《合同法》第二百二十四条的规定．随时解除合同，即柱租人和次承租人之间的转租合同不能对抗出租几的解除权。但是在司法实践中如当事人约定的合同解除救的行使会影响到第三人的利益，且不利于增进经济效益，法院可根据具体情况限制出租人解除权的行使，我们的案例就体现r这一理念。同时·次承租人的租赁极
不能对抗出租人，当出租人解除与承粗人之间的租赁关系时，可眦直接向次承租人主张返还房屋。
房产律师实务指南
    明确房屋转租与租赁权转让的区别。房屋转租是承租人将租赁房屋再转租的行为，承租人与次承租人之间形成新的租赁合同，但是原来的租赁台同继续有效存在，承租人并末退出租赁关系。租赁权转让属于债权转让的范围·是承租人法律地位的转址，承租人转让租赁权后，就退出租赁关系。
2．房屋转租合同具有从属性，它必承租人的租赁权的存在为前提。根据合同的相对性原理眦及《城市房屋租赁管理办法》第二十九条和第三卜-条的规定，当承租人违约，出租人要球解除合同时，不能以次承租人的租赁权来对抗出租人的要求，出租人的青求应泼得到法院的支持，次承租人受到的损害，只能咖承租人主张损害赔偿。
    3，根据《合同法》第二百二十四条的规定，在征得出租人同意的情况_F．房屋L1丁以转租。在房屋转租中、出租人与次承租人之间不存在直接的法律关系，状承租人对房租造成损害时，出租人只能向承租人主张损害赔偿。而在租赁台同的权利义务的膛行时，可以根据《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定，承租人未经出租人转租机赁的房屋，是非法转租。根据《合同法》第二百二十+四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人未解除合同，或者对转租行为未做任何的表示，我们倾向于认为转租合同是有效，但是出租人可以随时解除合同，次承租人的租赁权不能对抗出租人，出租人可以直接要求次承租人返还房屋。
相关房产法律规定
    中华人民共和国合同法
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。翠租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合屙继续有艘，第三人对租赁物造成损失的，承粗人晓当赔偿损失。
    承租凡未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
    城市房屋租赁管理办法
第二十六条房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条承租人在租赁期限内．征得出租人同意，可以将蓐租房屋的部分或全部转租给他人。
出租人可以从转租中获得收益。
第二十八条房屋转租，应当订立转租合同。转租台同必须经砾出租人书面同意，井按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期．但出租人与转租双方西商约定的除外。
第三十条转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人昀权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。630房地产法原理精薹与实务指南
第三十一条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第三十一条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

(责任编辑：南京律师)

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