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房产租赁合同的解除权

时间:2013-12-30 13:54来源:未知 作者:南京律师 点击:
当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力。相反,还可能构成违约。
    合同必须严守,是合同法上的一项基本原则。但是,当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权,以便从合同的束缚中解脱出来。
    在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《合同法》的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:
    1.承租人的解除权
    承租人享有法定解除权的情形包括:(1)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失,不能实现合同目的的(《合同法》第二百三十一条);(2)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的(《合同法》第二百三十三条);(3)出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同,不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同(《城镇房屋租赁合同解释》第六条);(4)房屋租赁合同中,因下列三种情形之一,导致租赁房屋无法使用的:①租赁房屋被依法查封的;②租赁房屋权属有争议的;③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件牵制性规定的(《城镇房屋租赁合同解释》第八条)。
    2.出租人的解除权
    出租人享有的法定解除权包括:(1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的(《合同法》第二百一十九条);(2)房屋租赁合同中,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的(《城镇房屋租赁合同解释》第七条);(3)承租人未经出租人同意擅自转租的,但出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的,解除权消灭(《合同法》第二百二十四条、《城镇房屋租赁合同解释》第十六条);(4)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金,经出租人催告后在合理期间内仍未支付的(《合同法》第二百二十七条)。
    3.双方均有的解除权
    不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。该解除权是任意篇除权,不需要任何理由。《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期鼹没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视炎界定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
  4.解除权行使条件
  在行使解除权时,应注意:
    (1)当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除合同;否则,将构成违约。
    (2)合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同,前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《合同法》第九十六条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为起诉本身可以视为一种通知。
    (3)要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力。相反,还可能构成违约。
(责任编辑:南京律师)
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