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南京物业律师解读住宅小区停车位的产权和收益归属

时间:2013-06-29 17:39来源:未知 作者:南京律师 点击:
南京物业律师认为:住宅小区地面停车位包括住宅小区地面停车位和楼房首层架空层停车位两种。下面分别阐述两种停车位的产权和收益归属。 一、住宅小区地面停车位的产权及收益归属 住宅小区地面
 
南京物业律师认为:住宅小区地面停车位包括住宅小区地面停车位和楼房首层架空层停车位两种。下面分别阐述两种停车位的产权和收益归属。
 
一、住宅小区地面停车位的产权及收益归属

    住宅小区地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
  
  房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,房屋单元办理初始登记及转移登记,房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
  
  由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位的房地产权,实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权,因此,地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
 
 
二、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属

  在现行的房地产行政管理法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积),是住宅房屋单元的从物。
  
  首层楼房架空层停车位的房地产权,实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时,楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时,其不能取得房地产权证,其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
  
 房地产开发商在转移房地产时,首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割,不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反相关房地产法律的强制性规定。
  
  房地产开发商预售或现售小区房屋单元后,房屋单元办理初始登记和转移登记,首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
  
  因此,首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
(责任编辑:南京律师)
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