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南京业主维权律师谈业主自治

时间:2013-06-29 22:41来源:未知 作者:南京律师 点击:
南京业主维权律师谈业主自治 业主自治有两个关键环节,第一、要成立业主委员会,代表、维护广大业主的利益,对物业的服务提出具体要求,以合同的形式委托物业服务企业实施物业服务,协调和监督

南京业主维权律师谈业主自治

 

业主自治有两个关键环节,第一、要成立业主委员会,代表、维护广大业主的利益,对物业的服务提出具体要求,以合同的形式委托物业服务企业实施物业服务,协调和监督物业服务企业的具体工作。在一宗物业内,每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人,也是整个物业共用、公用部份的主人之一。物业服务的好坏,是全体业主共同的责任,关系至每一个业主和使用人自身的权益,但一个社区往往数百数千甚而数万业主,不可能真正做到每名业主都能经常性地参与社区物业服务,只有通过成立业主委员会来实现全体业主的自治服务愿望。作为产权人,业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和服务作出决定,这就是业主自治。这种自治是通过业主大会来实现的。实践中,业主大会由全体业主及住房使用人组成,决定物业重大服务事项的业主自治服务组织。业主人数较多时,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。第二、要有一个全体业主共同遵守的业主公约,以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为,使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证,也是实行自治的前提。
业主自治的内容:
业主自治的主要内容包括:一、听取业主委员会工作报告;二、审议与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件;三、决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘;四、业主委员会的换届选举与委员的增减;五、认为有必要讨论决定的其他重大事项。
业主自治概念。
"业主自治"不是个人行为,是全体业主的集体行为。不能简单将"业主自治"理解为由某个人或某几个业主来从事物业服务,也不是由业主委员会及几名委员来直接从事物业服务。物业服务涉及方方面面,有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理,各项服务工作专业性、技术性强,要提高物业服务的整体水平,降低物业服务成本费用就必须对物业实行统一的专业化服务,由物业服务企业来全面负责和承担服务责任,是实现业主自治最佳途径。
业主自治的风险化解:
业主委员会还不是法团,没有民事权、财产权、经营权,不能对自己的服务行为承担法律责任。假设由业主委员会也就是业主委员会成员实施业主自治,事实上社区的具体服务运作就掌握在业主委员会正副主任及几个委员手中。这些委员既没从业资格,也没从业经验,更没风险保障,由其实施服务所带来的服务风险、服务风险、财务风险、经营风险、决策风险根本无法化解。
一个社区,每年收入少则数十万,多则数百数千万的服务维修资金,掌握在少数几名业主委员手中,几名业主委员在没有任何上级单位和机构来对其进行经常性的有效制约的前提下,不可能有实力承担风险责任。而物业服务企业有良好的制约监督体糸和机制,可以说是有风险保障的。
 
(责任编辑:南京律师)
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