商品房包销合同效力的认定

能否以包销人没有取得房地产经营资格为由而认定包销合同无效。我们认为，在国家法律、行政法规对商品房包销没有规定尤其是没有禁止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。对包销人的法律主体资格，《商品房司法解释》中没有规定，恰恰是默认了个人是可以作为包销人主体资格的。有的观点认为，根据建设部的《城市房地产中介服务管理规定》第10条和第8条规定，包销人必须符合法定条件，个人作为包销人，合同应属无效。我们认为这种观点是错误的。因为商品房包销与商品房中介、商品房经纪是不同的法律概念。《城市房地产管理法》第57条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定：“本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。”《经纪人管理办法》第2条规定：“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。”以上规定均未包括商品房包销行为。因此，用商品房中介、经纪的规定来规范商品房包销行为是不恰当的。
其次，《城市房地产中介服务管理规定》和《经纪人管理办法》都是部门规章，依法不能作为认定合同无效的依据。
(责任编辑：南京律师)

房地产专业南京律师办理房屋纠纷案件|房产法律问题请登陆 http://www.zylsw.com.cn或直接拨打025-81728111联系南京专业房产律师，本文由南京房产律师网发布，转载请注明出处。