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房屋所有权与土地使用权同时抵押的原则

时间:2013-12-23 09:42来源:未知 作者:南京律师 点击:
房屋作为不动产,不可能是空中楼阁,必须附着于一定的土地上。因此,《城市房地产抵押管理办法》第四条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、《担保法》第三十六条等都明确
南京专业房产律师提醒
    房屋作为不动产,不可能是空中楼阁,必须附着于一定的土地上。因此,《城市房地产抵押管理办法》第四条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、《担保法》第三十六条等都明确规定了,“房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”的原则。
    南京房产律师精解
  房地产所有权与土地使用权同时抵押的原则,是指在房地产抵押时,应当将房屋与土地使用权同时抵押的原则。表现为两个方面:
    1.“地随房止”:以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范丽内的土地使用权同时抵押。
  2“房随地走”:以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
    法律之所以作出以上规定,其理论依据是:土地和房屋之间客观上的不可分性是房与地之间最基本的自然关系,即土地是房屋的载体,房屠若离开土地,则会损害其自身的经济价值。如果从财产形式考察,那么土地和房屋的关系就是土地使用权和房屋所有权之间的关系,二者之间在抵押时的关系凶房与地之间客观上的不可分性丽表现为一种结合性。从房地产经济学的角度来看,由于级差地租的作用,地价决定房价。房价中叉含有地价,若将土地使用杖或者房屋进行单独交易,则势必造成房地产贬值哟不良后果,从而影响到债权的受偿,也会使权利的受让人无怯行使其权利。
    简单地说,法律作出这一规定,萁理由在于:一是离开土地的建筑物不具备法律上的独立陛,不能独立地构成抵押标的。任何房屋都是建立在上地上的,土地足地上房屋的必要组成部分,没有土地使用权的房屋在实践中不能独立存在,在法律上也是不能独证移转的,因此必须“地随房走”;二是房屋虽然不足土地的本质组成部分,土地本身可以独迎的移转.但是如果允许土地使用权单独抵押而地上建筑物所有权不进行抵押,就可能出现土地使用权与地上建筑物所有权主体不一致的状况,从而发生权利的冲突与摩擦,不利于物上有序利用和社会秩序的稳定。为防止这种权属不一致的矛盾,就有必要将房雕与土地桃为一个整体,
从而要求“房随地走”。
    关于房产和地产同时抵押的立法当首推英美法系和大陆法系中德国民法。英美法中的房地产(Realestate)概念有二层含义:一是把土地和房屋当作一个整体来看;二是将土地与房屋附带的各种权利合在一起视为一广义的不动产。英美法不严格区分房产与地产,所以其房地产抵押只能是房1*与地产的同时抵押。而德困民法则否认房屋的独立性,认为房屋是土地的成分,在土地所有权中包含对房屋的所有。虽然德国后来颁布了《地上权条例》以克服土地所有权对地上物的附台,但仍以地上权对房屋的附合来否定房屋的独立性,即房屋不能单独成为所有权的客体。在德国这种否认房屋独立性的立法环境下,对土地或地上权的抵押中
含有对地上房屋的抵押,因而也可以看作是房产与地产的同时抵押。我国《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第毛条规定:“城市房屋的产权与该房屋占有土地的使用权实行权利人一致原则,除法律法规另有规定外,不得分离。”为贯彻房产与地产的权利主体一致原则,《城市房地产管理法》第四l-七条第一款规定:“依法取得得房屋所有权连同该房屋占用范围得土地使用权,可以没定抵押权。”这一规定显然要求将房产与地产作为一个整体进行抵押,抵押物就是房屋和该房屋占用范围内得土地使用权结合成的一项房地产。《担保法》第三十六条也有类似的规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。以多(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押,”从上述法律规定中不难看出,我国采取r房产与地产同时抵押的原则。
    房产律师实务指南
  l_必须注意以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押问题。根据《担保法》和《城市房地产管理法》的规定,设定房地产的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍虫所得的价款中交纳相当于应交纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规,作为土地使用者,转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定交纳土地出让金。以房屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时,土地使用者仅仅是在房地产上设定了担保物权,并束转让划拨土地的使用权,电无须交纳出让金。当房地产被拍卖时,虽然土地使用权人时被迫的,但已经构成了转让划拨土地使用权的行为。拍卖房地产:的价款中,包含了划拨土地使用权人应当交纳的土地使用权出让金。随着房地产的拍卖,划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也随之转移。抵押权人实现抵押权时,首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土地使用权出让金的款额后,对于剩下的余款,抵押权人才可以享受优先受偿的权利。所妣,设定房地产抵押时,抵押权人耍详细了解抵押几提供的房地产的土地使用杈取得方式。
  2关于土地使用权的某一部分能否设定抵押的问题。从民法上看,抵押根乃价值权,故惟抵刊物必须有独立的价值并可以转让,方能够不妨碍抵押极的实现。抵押物儿有独立的价值实质具有交易E独立的价值,而非物理上的独立性,抵押物虽不具有物理上的独立性但却县有交易上的价值,那么在法律上是可以转让的。同时,为了使某一财产在设定抵押后不会对第三人造成损害,该财产在设定抵押后必须登记。闳此,某物能否作为抵押物,还要取决于能否进行登记,只要具有独立的交易价值并能登记,就可以成为抵押物。所以,如果能确定土地使用权的某一部分的四至范嘲、具有交易价值并切登记,则可以与整块土地分离而成为抵押的标的。这里要特别注意的是:耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,因其不能转让,也不具有独诳的交易价值,所呲不能成为独.啦的抵押标的。
3必须注意城市房地产抵押,均是“同时抵押”,而不能分开。农村房地产抵押则有所不同,如荒ill、荒淘、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以单独抵押,而农村其他集体土地使用权单独抵押则无效;村民以依法取得土地使用权的,单独以其房产设定抵押有效,但以集体所有的宅基地进行抵押的见效,而以其宅基地上的房屋抵押的则有效;以城乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的,须与占有范周内的农村土地使用权同时抵押,才能有效。
相关房产法律规定
中华人民共和国物杈法
  第一百八十二条眦建筑物抵押的,该建筑物占tit'/围内的建设用地使用权一并抵押。“建设用地使用权抵押的该t地l的建筑物一并抵押。
  抵押人未依照前款规定并抵押的,木抵押的财产视为一并抵押。
    中华人民共和国城市房地产管理法
  第三十二条房地产转让、抵押时.房’印所有权和该房屋占用范围内的土地使用极同时转让、抵押。
    中华人民共和国城镇国有土地
    使用权出让和转让暂行条例
  第三十三条  土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
  地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的L地使用权随之抵押。
    城市房地产抵押管理办法
  第四条以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押,
(责任编辑:南京律师)
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