房地产抵押合同当事人的权利义务

南京专业房产律师提醒
房地产抵押合同当事人的权利义务，是指依法和依房地产抵押合同，双方当事人享有的权利义务。房地产抵押人的权利有：1)对抵押物的所有权。(2)对抵押物的处分权。(3)就抵押物价值余额部分再次设定抵押的权利。(4)抵押物的出租权。房地产抵押人的义务有：(1)抵押人转让抵押房地产的，应当通知抵押权人井告知受让人转让的房地产已经抵押的情况。抵押人不履行这一义务的，转让行为无效：（2）抵押人在占有与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。
房地产抵押权人的权利：(1)优先受偿权。(z)抵押物的保全权。(3)抵押权的处分议。(4)抵押物的追政权。房地产抵押杈人的义务主要是在抵押权实现后，如果房地产处置后的价款有
余额时·应当将剩余部分返还给抵押人。
南京房产律师精解
一）房地产抵押人的权利
    1．对抵押物的占有权。抵押与质押的主要区别在于，以不转移抵押物的占有为主要特征。抵押杈设定后，除法律和抵押合同另有约定外，抵押人仍可以对抵押物的使用价值进行支配，即占有并使用或允许他人占有使用抵押的房地产，并有权收取抵押物的孳息。
2对抵押物的处分极，抵押权设定后，抵押人仍享有抵押物的所有权，享有一定限度内的处分权，但是其处分权的行使不得损害抵押权人的利益。因此，除有益的保存改良行为以外，抵押人一般不得对抵押物进行事实上的处分，但是可以依法对抵押物进行法律上的处分，即有权将抵押物转让给他人，而将转让所得价款清偿给抵押权人。
3．就抵押物价值余额部分再次设定抵押的权利。为了充分利用抵押物的交换价值，如果抵押人所担保的债权小于其抵押物的价值，根据《担保法》第三十五条笫二款的规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。根据《担保法》第血f四条的规定·同一房地产向两个以上债权人抵押的，在抵押权实现时，拍卖、变卖抵押物所得得价款按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的．按照债权比例清偿。
4抵押物的出租权。由于抵押权设定后，抵押人继续占有抵押物，而引埭了自己对抵押物进行使用外，还有权将抵押物出租给他人使用，收取租金。但是须注意，由于抵押权设证在先，承租人的租赁权没定在后，所以抵押人有权优先实现抵押权，对抵押物变价处分，承租人不能以租赁合同未到期为由，对抗抵押权的实现。
（二）抵押权人的权利
1．优先受偿权。抵押人的优先受偿权是指于债务人不履行债务时，抵押权人得以抵押物的变价优先受清偿。因为担保物权足以确保债权的实现为日的的，而确保债权实现的方式就是使担保人有优先于其他人从担保物的价值中受偿其债杈。抵押权当然毫不例外。因此，抵押权人的优先受偿权是抵押权的根本效力，是抵押权的基本权能。
2抵押物的保全权。因为设定抵押后，抵押权人并不能直接占有抵押抵押物，如果抵押人恶意导致抵押物价值贬损，将极大地损害抵押权人的利益，因此《担保法》第五十一条赋予了抵押权人对抵押物的保全权：
    (1)抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押权人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。如果抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，电可以请求提前行使抵押权。
    (2)抵押人埘抵押物价值减少取过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
    (3)抵押物价值为减少的部分，仍作为债权的担保。
    抵押权人的这种保全权对于抵押人来说则属于抵押人的抵押物价值保持义务。
3．抵押权的处分权。抵押权作为一种财产权利，其行使能够给权利人带来利益．因此抵押权人可以将抵押权转让给第三人，或者以抵押极为他人提供担保。但是，抵押权作为一种主绩权的从权利，具有附随性，因此，不能与主债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。《担保法》第五十条对此也规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”
4抵押物的追及权。抵押物的追及权，即抵押权的追及效力，是指抵押权人在抵押物被抵押人转让后，可以追及到抵押物行使抵押权。。我国《担保法》第四十九条规定，抵押人享有处分权，可以将抵押物转让给第三人。为平衡对抵押权人的利益保护，叉规定抵押人应当将转让所得价款用来清偿债务。但是由于实务中，有的抵押人在转让抵押物后，并不把价款交给抵押权人，这致使抵押权人的权利往往落空。因此，《担保法解释》第六十七条第一款规定了抵押权人的部分遍及极，即“抵押权存绩期间，抵押人转|上抵押物未通知抵押权人或者末告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”
房产律师实务指南
1．明确抵押人虽然享有对抵押物的处分权，但是为了保护抵押权人的合法权益，抵押八行使处分权应当受到限制。《担保法》第四十九条规定了三项限制：(1)不通知不告知转让无效。抵押期间，抵押人转让已办理搿记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受汁人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者术告知受让人的，转让行为无效。(2)提供相应担保。抵押人转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相鹰的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。(3)提前清偿或提存。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的郎分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2需沣意实践中抵押人于抵押后将抵押物出租，抵押权实现时．承租人的租赁权期限术届满的情况该如何处理的问题。对此，最高人民法院《担保法司法解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后．租赁合同对受让人不具仃约束力。抵押人将已抵押的财产…租的时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已拈面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己永担。
    3明确抵押权人的优先受偿权并非指抵押权人优先于其他一切人接受清偿的权利。也就是蜕，抵押权人对抵押物变价的优先受偿是相对的．而不是绝对的。比如，在抵押物I-存在留置权时，抵押权人不能优先f留置人受偿。《担保法司法解释》第七十七条第二款规定：同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。又如，抵押物}：有优先权的，若依规定优先权人优先于抵押权人受偿的，抵押权人则不能优先于优先权人受偿。
    中华人民共和国物权法
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
    中华人民共和国担保法
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让暂已经抵押的情况；抵押人未通知抵押根人
或者束告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可“要求抵押人提供相应的担保；抵押人提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十一条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减步无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价疽未硪少的部分，册作为债权的担保。
    城市房地产抵押管理办法
第三十六条已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
抵押人在抵押房地产占用与管理期间直当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押台同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

(责任编辑：南京律师)

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