房产买卖 “阴阳合同”纠纷的法律问题研究

“阴阳合同”纠纷的法律问题研究
    （一）什么是“阴阳合同”
    所谓“阴阳合同”，是指在二手房交易中，买卖双方基于某种目的，而就同一房产的买卖签订的两份或多份不同的合同，不同之处一般表现为对于同一房产，买卖双方约定了不同的成交价格。而双方之所以如此，其目的往往是规避法律，牟取不正当的利益。“阴阳合同”的最大特点是阴阳并存，即公示性与隐蔽性同在。
    “阴阳合同”一般表现为两种形式：一种是虚高房价，合同中约定的房价高于实际成交价格，并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据，以此来达到多申请贷款从而减少首期款的目的；另一种就是压低房价，在合同中约定的房价低于实际成交价格，并以此合同作为办理房产过户登记手续的依据，从而达到逃税的目的。
    “阴阳合同”损害了银行和国家的利益。对于银行而言，当事人通过虚高房价来达到减少支付首期款的目的，可能使一些经济负担能力较低的人贷款买房，而高额的贷款无疑又增加了房屋买受人的还款负担，这便增加了银行的贷款风险，一旦房地产市场发生动荡，很有可能造成业主的断供等；而对于国家而言，当事人通过压低房产成交价格而达到逃税的目的，减少了国家的税收。
    “阴阳合同”对于当事人而言也蕴含着巨大的风险。首先，如果买受人通过抬高房价骗取银行贷款，将增加自己的负担，一旦断供，将影响自己的信用记录；其次，如果当事人通过压低房价来逃税，对于出卖方而言，可能由于约定的房价过低，而实际成交的价格过高，买受人支付高额首期款后，如果拒绝支付余下房款或迟延付款，出卖人将很难依据合同追究买受人拒绝付款或迟延付款的违约责任。例如下面这个案例：
    本来约定31万元卖房，可买主为了少缴过户税，在合同上写成20万元成交，原以为能分得一些好处的出卖方，没想到买主翻脸不认人，过户后，只支付了20万元购房款。事后，当出卖人向买主索要剩余11万购房款和好处费时，买主以过户手续写明20万元房款为由拒绝支付，出卖方只好到法院提起诉
讼。庭审时，物业公司作证，双方约定的房价是31万元。法院判决二买主支付
剩余的购房款。本案中，幸好有物业公司可为出卖方作证，否则，其未必能打赢官司。根据以往判例，已经有消费者为此付出了代价。
对于买受人而言，如果今后买受人再次转让该房产，可能需要缴纳更高的交易税，并且一旦被税务机关发现，双方均可能面临行政处罚。
    尽管蕴含着巨大的交易风险，但在实践中“阴阳合同”的签订几乎已成为惯例。究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失、相关规定缺乏（如可以规定对未经备案的房地产买卖合同一律不提供法律保护）、国土部门过户时审查成交价格不严（只要不比原购置价低即可）、追究刑事责任的力度不够（以诈骗罪追究其刑事责任）等因素有着密切的关系。同时，由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给了不诚信的合同当事人以可乘之机，一旦房价上涨或者下跌，当事人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，给合同的另一方当事人造成巨大的经济损失。
    （二）“阴阳合同”的效力及审理“阴阳合同”案件的司法对策
    “阴阳合同”包括阴合同和阳合同两个合同，司法实践中究竟如何认定这两个合同的效力，在两个合同不一致的情况下，究竟以哪个合同为准，如何确定合同的真实条款，这是我们必须解决的问题。
    有人认为，应以合同是否登记备案为标准，经过登记备案的阳合同有效，没有登记备案的阴合同无效。我们认为，这种看法值得商榷，因为登记备案的合同未必全是真实的内容，阳合同就是为了登记备案、规避税收而签订的，不能简单地从形式上来确认其效力，应从合同的内容，从哪一合同为双方真实意思表示去分析。
    1．关于阴合同和阳合同这两个不同合同的效力问题
    阴合同由于不存在规避法律的问题，并且是双方当事人的真实意思表示，因此在效力上没有瑕疵，对此无论理论界还是实务界的看法都是一致的。有争议的是阳合同的效力问题，对该问题有两种观点：一种观点认为，阳合同由于双方当事人是为了达到减少首期款或者减少支付不动产交易税的非法目的而签订的，而签订阴阳两个合同，这显然属于恶意串通，损害国家或者第三人利益的行为，或者属于以合法形式掩饰非法目的的行为，根据合同法的规定，效力上应为无效合同，并且是合同全部无效；另一种观点认为，阳合同主要是通过虚高或者压低了房价来达到非法目的的，无效的只能是合同的价格条款，根据合同法第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因此在此情况下，价格条款的无效并不会影响合同其他条款的效力。
    我们认为，如果将阳合同按照全部无效来处理的话，会导致一系列问题。由于无效合同产生的后果自始无效，全部无效，双方返还，那么则会出现下列情况：一方面在价格上涨时，卖方通过主张合同无效、撤销房产过户登记，以图高价另卖，房价下跌时，买家通过主张合同无效，以规避价跌风险，如果简单地判决合同无效，法院无疑为这些不讲诚信、视法律、合约为玩物的人大开绿灯，就会纵容一方当事人违反诚信原则；另一方面，合同无效后要撤销房产过户登记和银行按揭等，房产登记部门进行登记回转也会导致交易资源的巨大浪费以及社会经济秩序的混乱。另外，合同法从立法的角度已经对合同无效的情形进行了严格的规定，只有符合合同法第52条无效情形的，才应认定为无效。
    综上，我们认为，认为阳合同部分无效的观点较为可取，也较为科学，并且根据合同法第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。这样，一方面可以防止一方当事人肆意利用阳合同的无效而损害另一方当事人的合法权益情况的发生，另一方面也有利于节约社会资源，营造良好的交易环境。
    2．关于阴合同和阳合同二者之间的关系
    由于阳合同在效力上是部分无效，即价格条款无效，那么在确定买卖双方真实的成交价格上，一般应当以阴合同的约定为准。但是由于阳合同是部分无效，也就是说也是部分有效，在这个部分有效的范围内，如果与阴合同的规定有不同之处，应当以哪个合同的规定为准呢？有人认为应当以签订时间在后的合同为准，在后合同与在先合同不同之处，可以认定为在后合同对在先合同的变更。我们认为，仍应当探究双方当事人真实意思表示，以此为标准判断合同内容。
(责任编辑：南京律师)

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