商品房交付的约定条件

商品房交付的约定条件，是指买卖双方在合同中约定的交房条件。下面将结合建设部、国家工商局推荐使用的《商品房买卖合同》（下称示范合同）来进行阐述。
    示范合同中的交付条件，分为基本交付条件和其他交付条件。示范合同第8条列举了可供选择的5种基本交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件。此外，在合同的其他条款中约定了其他交付条件，如第3条“买受人所购商品房的基本情况”、第13条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”、第14条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”及合同附件中的补充条款中的约定等。
    （一）基本交付条件
    下面就结合基本交付条件中“商品房经验收合格”和“商品房经综合验收合格”这两种分述如下：
    1．商品房经验收合格
    开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件，争议最大之处就是竣工验收完成的时间，即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格？根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，竣工验收程序为：(1)该工程必须符合《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条规定的条件，即工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告；有完整的技术档案和施工管理资料；工程款支付完毕；专项验收（规划、消防、环保）完成等。(2)建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。(3)建设单位组织竣工验收。(4)工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。(5)建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。
    从上述程序来看，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日。但实践中部分人认为应以“竣工备案证明书”的取得作为竣工验收合格的标志，笔者不赞同此种观点。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在“竣工备案证明书”上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。
    从法律层面上分析，竣工验收不以“竣工备案证明书”取得为标志，但是并不意味着开发商未取得“竣工备案证明书”即可交付商品房，从前文分析来看，取得“竣工备案证明书”系法定交付条件之一，除非排除适用，否则仍然应适用该法定条件。
    2．商品房经综合验收合格
    商品房综合验收制度的依据为《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，其验收内容包括：工程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容，城市规划设计条件的落实情况；城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况；拆迁方案的落实情况；物业管理落实情况。
    2004年5月19日，国务院颁布了《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[ 2004] 16号），该决定取消了综合验收。在此之后对于开发商与购房者在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”，应如何处理，实践中主要分为两种观点：一种观点认为，国务院的决定仅仅是取消了综合验
收这一审批项目，即政府相关部门今后不再对竣工综合验收进行行政审批，但是政府不实行审批不等于取消了综合验收这一制度，因为有关综合验收的法律法规并没有废止；另一种观点认为，国务院的决定实际上废止了综合验收制度‘，因为从国务院文件的精神和内容来看，仅认为取消了行政审批是不准确的。笔者赞同第二种观点，不少城市在国务院下发决定后已宣布取消综合验收制度，如重庆、广州、珠海。
    （二）其他交付条件
    除示范合同第8条规定以外的交付条件，本书统称为其他交付条件。其他交付条件散见于示范合同，主要有合同第3条、第13条、第14条、附件一、附件三、附件四的约定。
    示范合同第3条系商品房的基本情况，约定了其位置、层数、房号、结构、层高、阳台、面积等基本内容，进一步界定了商品房作为买卖标的的各项特征。第13条、附件三是对商品房的装饰、设备标准的约定，包括对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯及其他装饰、设备的约定。第14条是对与商品房正常使用直接相关的基础设施、公共配套建筑的约定。附件一是房屋平面图，约定了商品房的户型及平面布置状况。附件四是当事人双方自行约定的补充协议条款，在该补充协议中可对商品房的交付条件作补充约定。
    应当注意的是，第3条、第13条和附件三是对商品房质量要求的约定，但实际上难以全面概括全部质量要求。关于商品房的质量标准，存在国家标准和行业标准之分，而国家标准又分为强制性标准和推荐性标准。合同法第62条规定了当事人在对质量要求约定不明的情况下，依照合同法第61条的规定仍不能确定的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。因此，关于商品房质量要求的约定，以及国家对商品房质量标准的要求，亦为十分重要的交付条件之一。
(责任编辑：南京律师)

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