房屋面积差异问题

房屋面积差异问题
    （一）面积差异的含义
    所谓房屋面积差异，是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”。面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，这种方式的主要优势为：一是对开发商的投入要求较小；二是购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空。
    商品房面积差异纠纷一般表现为两种形式：第一，认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷；第二，《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。上述两种类型面积差异的纠纷，虽然都是商品房面积差异，但是处理方法和法律依据却完全不同。
    （二）面积差异的主要类型和处理
    1．认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致而产生纠纷的处理
    房屋认购是指在没有签订正式的《商品房买卖合同》之前，购房者和开发商双方达成房屋购买意向的行为，实践中经常以认购、订购、预订等形式出现q因房屋认购均发生在商品房未建成之前，故经常发生认购以后面积变化的情形，以后在签订《商品房买卖合同》时就会发生争议。
    如果双方当事人在认购、订购或预定协议对面积差异有约定，那么就应该依照其约定处理。如果双方当事人对房屋面积差异没有约定，此时相对于有约定的情形要复杂些。涉及纠纷处理的约定有两个方面：一方面是对商品房面积出现差异应如何处理；另一方面是对导致产生差异结果负责任的一方应如何承担责任。这两个问题互相联系、互相影响。出现这种情况，首先要分清责任，是因为开发商的原因导致房屋面积差异还是因为认购人的原因不愿意
购买约定面积的房屋，从严格意义上讲，后一种情况不属于商品房面积差异的纠纷。实践中发生商品房面积差异一般均是因为开发商的设计变更或者使用概念模糊造成的，这种情形又包括签订认购协议时已取得预售许可证和未取得预售许可证两种情形。
    第一种情形是，如果发生纠纷时开发商已取得商品房预售许可证，则该认购协议可以确定为真实、有效，那么开发商就应当依照认购协议的约定承担违约责任。《商品房司法解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是处理此类纠纷的一个原则性规定。
    第二种情形是，如果发生纠纷时开发商仍未取得预售许可证，那么情形就显得复杂些。值得注意的是，《商品房司法解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此时我们就可以依照关于调整商品房买卖合同的法律法规去处理。
    2．《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生纠纷的处理
    这种情形实际上就是商品房买卖纠纷，只不过是因为面积差异导致的。同样，此时的纠纷也存在有约定和无约定的两种情形。
    有约定的情形相对要简单一些，但需要注意的是，《商品房买卖合同》是由房管部门监制的示范性合同文本，如果范本条款与选择性条款不一致的情形下，经当事人选择的条款更能体现双方当时人在签约时的真实意思表示，理应适用选择性条款，也就是说范本条款和当事人手写条款矛盾时，应当优先适用手写条款。比如，范本条款约定为：“本条规定以[建筑面积][套内建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”而选择性条款约定为：“商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第(1)种（填充式空格选择）方式进行处理：双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；(2)面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；(3)面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3 010以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”此时，应适用选择性条款，不适用范本条款。
    如果双方当事人对面积差异没有约定的，就要依据现行法律规定处理。建设部《商品房销售管理办法》第19条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”同时，第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”
    p一主趣登望面积一合同约定面积×100%
    面积误差比2    合同约定面积    ‘
    这是调整面积差异的比较细致的规定，实践中可以依照该规定处理此类纠纷。
    总之，当发生商品房面积差异时一定要分清责任，在此基础上确定处理方法，这样才能从根本上消除矛盾，真正解决纠纷。
    （三）关于公摊面积
    普通商品住宅和商业用房，在房价款中均包含公摊面积价款，就是说，公摊建筑是需计入成本与价格中的，而大部分的面积误差纠纷往往是由于公摊面积的计算问题引起的。有的面积误差是因为公摊面积问题，购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。也有极个别的情况，就是公摊面积不变，但开发商将按有关测绘规范不应公摊的建筑也列入了房屋买受人的公摊面积，房屋买受人因此受到损害。
    根据有关规章的规定，商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都有可能导致房屋买受人的面积误差，都会给购房者带来影响。
    关于公摊建筑面积，应该包括两大部分：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，上述的内容并非都能够作为公摊建筑面积处理。值得注意的是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。
    虽然有这样的规范和规定，但作为一个买房的消费者，却无法了解其购买的房屋，哪些部分是公用建筑部分，其中哪些要计人公摊面积，哪些不计人。因为其无法实地丈量，不具有相应测绘能力，所以也不可能清楚要摊多少公用面积。根据有关房地产规范，在房地产开发商售楼时，房地产管理机关将会通过一定的审批、监管手续，核准其公用建筑面积分摊系数和测绘成果，依法进行产权登记备案手续。只要每一位购房人士所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应分摊的建筑面积。
    （四）法律、法规对房屋交付面积差异的规定
    《商品房销售管理办法》第19条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”第20条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3 010以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）／合同约定面积×100%。因本办法第24条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第21条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。’
    2000年10月，建设部公布了《商品房买卖合同示范文本》（下称示范文本），自2001年4月1日开始执行；2001年4月又颁布了《商品房销售管理办法》（下称销售办法），以规范商品房交易双方的行为。示范文本的一大特色就是倾向于保护购房者的利益，示范文本第5条关于“面积确认及面积差异处理”的规定就极大地体现了这一特色。该条第2款明确将面积误差比以3 010为分界线，3%以内的，双方据实结算房价款；超出的，购房者有权选择退房，不退房的，规定了于购房者相对有利的处理方式。当然，买卖双方也可以选择不采用示范文本中给出的处理方式而自行进行约定。
    另外，《商品房司法篇释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3 010以内（含3010）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3010部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
    （五）审判实践对面积差异的一般处理
    根据《商品房司法解释》第14条的规定，商品房面积误差纠纷处理的一般原则为：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
    长期以来，开发商销售商品房面积缺斤短两的现象比较普遍，因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。为此，2000年9月13日建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第5条对面积确认以及面积误差的处理作出了相应的规定，将绝对值3%作为衡量点。实行了一段时间后，作为行业主管部门的建设部又以部委规章的形式在2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中对此加以明确，并详细说明比例的计算方式：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）÷合同约定面积×100%。虽然合同示范文本、部委规章对此问题都有明确的规定，但按照最高人民法院相关司法解释规定，部颁规章在法院审判工作中可以参考但不宜作为准据法引用，因此法院在民事判决中引用《商品房销售管理办法》判定面积误差的法律责任时，存在法律上的障碍。2003年3月24日颁布的《商品房司法解释》解决了这一难题，从示范文本、部委规章、司法解释三个方面形成一个体系，使当事人的约定与行政部门行使行政管理权、人民法院行使审判权达到有机统一。
(责任编辑：南京律师)

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