包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位的确定

（一）包销人作为商品房买卖合同纠纷案件中的无独立请求权第三人的情形
    《商品房司法解释》中对于买受人起诉开发商的，明确地规定了应当通知包销人参加诉讼。亦即开发商在履行买卖合同中违约的，买受人仅将开发商作为被告起诉，没有起诉包销人的，法院也应当依职权追加包销人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
    （二）在商品房买卖合同关系中，因房款支付纠纷，商品房的买受人仅起诉包销人的，如何处理（兼论包销人作为被告的适格性）
    我们认为，从上节商品房包销的法律关系阐述中，我们知道买受人的该请求权是建立在商品房买卖合同关系基础之上的，而该商品房买卖合同关系的主体是开发商与买受人，买受人与包销人没有直接的法律关系，根据合同相对性原理，买受人直接起诉包销人没有依据。法院应当向买受人行使释明权，如果买受人申请追加开发商作为被告，则将开发商与包销人作为共同被告。那么，包销人作为被告是否适格呢？从事实上考察，包销人虽然不是买卖合同的一方，但往往是其向买受人收取房款，其行为是买卖交易行为的一部分，是共同完成出卖商品房的行为。所以确定包销人的共同被告地位亦妥当。回到刚才情况的处理，此时如果买受人不变更或申请追加被告，则应当依据《民事诉讼法》第108条规定驳回起诉。
    （三）包销人作为原告或有独立请求权的第三人的诉讼地位的情形
    在履行买卖合同过程中，买受人未按时交纳房屋价款的，构成违约，开发商请求法院判令买受人支付剩余房款的诉讼中，包销人能否申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼呢？我国《民事诉讼法》第56条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。在包销关系中，开发商有权取得按基价计算的房屋价款，包销人有权取得其销售的房产相对于房屋基价的溢价款，其来源均是买受人交纳的房款。因此，开发商、包销人对于买受人应支付的房屋价款均有请求权。在开发商单独起诉买受人时，包销人可以有独立请求权第三人的身份参加到诉讼中。基于此，包销人与开发商也可以作为共同原告提起诉讼主张权利。
    （四）买卖合同中约定开发商、包销人和买受人各自的权利义务条款对开发商、包销人诉讼地位确定的影响
    《商品房司法解释》第22条规定：“出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位”。
(责任编辑：南京律师)

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