房屋拆迁补偿及其方式

房屋拆迁补偿及其方式
【核心提示
城市腐屋拆迁补偿，是指拆迁人依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的金额对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）给予一定数额的货币或者实行房屋产权调换等补偿方式。
房屋拆迁补偿的其体方式有下列四种：(1)作价补偿，是指拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式；(2)产权调换，是指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行变换的一种补偿方式；(3)J证权调换与作价补偿相结合，是指在拆迁补偿过程中，对被拆迁人的房屋一部分实行产权调换，另一部分实行作价补偿的方式。这种折衷的方式有利于协调拆迁双方在补偿j司题上的分歧，是实践中经常被运用的补偿方式；(4)重建，是指对于科教、文化、卫生、社会公共福利等非生产性和非营利性单位的房屋，在拆除之后，按照城市建设统一规划进行重新建设。
    【南京律师精解】
    房屋拆迁补偿问题主要涉及到以下几个方面：
    1拆迁补偿对象
    原《条例》对房屋所有人进行补偿．对房屋使用人进行安置的原则，同时考虑户口的因素，是在房屋以公产、单位产为主的情况下规定的，实践中存在拆迁人结过房屋所有A，直接与房屋使用人达成补偿安置协议，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，损害f房屋所有人的合法权益。随着住房制度改苹，我国已转变为个人拥有住房为主体。房屋作为所有人的财产，具有一定的经济价值，体现了所有人的经济利益．而房屋的使用人即承租人，只足以支付租金为代价获得所有权人让渡的一定期限的占有、使用权，房屋的收益、处分权利仍属于所有权人。在房屋的拆迁过程中，房屋租赁关系是从属的法律关系，其应当依附于拆迁补偿这一主法律关系的前提下，在所有权人和使用权人之问进行调整，而不应当损害所有权人利益，出拆迁人未经其同意自行调整。因此，《拆迁条例》将被拆迁人定义为房屋的所有人，取消了使用人作为被拆迁人的资格，同时规定对被拆迁人进行补偿，兼顾对使用人的安置，更加明确了拆迁人、被拆迁房屋的所有人和使用人三者之问的关系。
    2拆赶补偿范围
    对拆除哪些建筑物、构筑物要进行补偿，《拆迁条例》采取排除法于以规定。根据第二十二条之规定，拆除违章建筑和超过临时期限的建筑物，不予补偿。除此之外的建筑物的拆迁，被拆迂人均可得到补偿，包括被拆除房屋的附属物，如围墙、室外厕所、厨房、电话、水井、化粪池、门斗等。这些附属物也具有经济价值，依附于房屋，共同体现所有人的经济利益，如被拆除也同样应予以补偿。另外，对未超过批准期限的临时建筑，属于合法建筑，也应对其使用期内的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。至于哪些被拆除的属于违章建筑和附属物，《条例》并没柏统一规定，具体由各地自行判断。另外，房屋所有人依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，也田房屋被拆除而灭失，对被拆迁人的这部分收益权，也应列入城市拆迁补偿的范隔，主要有租金，房屋所有人将一定期限的占有、使用权让渡给承粗人以获取租金，是行使所有权的一种方式所产生的法定孳息，因为房犀的拆除而解除租赁合同，被拆迁人就会丧失租金收入，理应得到补偿，《拆迁条例》第二十七条实际上就反映了对租赁房屋拆迁造战的租金及相关损失的补偿；生产、经营的预期收益，被拆迁人利用房屋进行生产、经营所创造的利润由于拆迁而丧失，拆迁人应按公平、合理的原则给予适当的补偿。《拆迁条例》第三十二条的规定及房屋拆迁补偿标准因住宅用房和生产经营用房而有所不同正好体现了这一要求。
3补偿方式和标准
用什么方式对被拆迁人进行补偿，由原“作价补偿”、“产权调换”、“作价补偿和产权调换相结合”变为“货币补偿”和“房屋产权调换”两种形式，其中“货币补偿”与“作价补偿”响显著的区别，大夫加强了对被拆迁人利益的保护，具体将在下面详细论述。另外，增加了被拆迁人对补偿方式的选择权，除了拆除非公益事业房屋的附属物，被拆迁人其能选择货币补偿，以及被拆证人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时只能实行房屋产权调换外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。《拆迁条例》将货币补偿作为拆迁补偿的基本形式明确下来，井且是作为主要方式的立法思想，即有条件变行货币补偿的、尽可能实行货币补偿。一方面反映了交换形式的进步，由过去的实物变换转向以货币为媒介的商品交换；另一方面更有利于保护被拆迁人。一是因为货币补偿操作简便，且一次性完成，不会产生后续问题；二是货币补偿更方便设拆迁人选择住房不受地点等方面的限制，改善了居民的居住条件；三是避免丁被拆迁人因为安置用房不好而生括不便，而且从根本上杜绝了逾期还迁问题。
房产拆迁实务指南
实践中，拆迁补偿主要存在以下三个方面纠纷；
1．拆迁评估制度缺乏市场机制
实践中大多数的拆迁纠纷属于拆迁补偿纠纷，即拆迁当事人对房屋的拆迁补偿价格达不成胁议发生的纠纷。主要表现为拆迁入在协商进程中提出的补偿价格低于市场价格。按有关规定，补偿价格应由评估价格决定，因此房屋的拆迁评估，尢|仑对于拆迁人或被拆迁人都关系重大。《条例》埘拆迁评估仅有原则性的规定，实践中的普遍现象是拆迁人利用优势地位操纵评估机构，造成本应作为“中介”的评估机构为其一方服务，做出的房屋评估价格大大低于实际价格，被拆迁人的利益因此受到f f霞损害。为了缓解矛盾，维护被拆迁入的利益，建设部出台r《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《指导意见》）。该意见规范了拆迁评估的程序和拆迁评估中各方当事人的行为，在很大程度上体现了对群众利益的倾斜，但实施过程中仍存在一些不足之处。
《指导意见》规定“拆迁估价机构的确定应当公开、透明．采取被拆迁入投票或拆迁当事人抽签等方式”，但是对投票或抽箍活动的组织者、组织该活动的舰则没有具体规定，缺乏操作性。由于上述规定的“原则性”，没有明确确定评估机构评估过程巾的法律责任，造成责任主体不明确，该规定也就失去丁对拆迁当事人尤其足拆证人的约束山，即使被拆迁人通过投票方式确定丁评估机构，也小能强制拆迁人委托该评估机构。而且《指导意见》电规定“拆迁估价机构确定后一般由拆迂人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”按照这一规定，评估机构由拆迁人单方耐委托，还足无法从根本上改变拆迁人操
纵评估结果的局面。因为尉l使评估机构由被拆迁入通过投票决定，但这种确定程序与评估机构尤荚，缺乏监督机制，评估机构仍然固于“受托于人，替人办事”的圈子。根据《指导意见》，拆迁当事人列评估结果有异议，可以申请复核或另行委托评估机构进行评估；如果仍达不成协议，还可申请技术鉴定。当热，有此等事后救济措施也足好事，但从减少拆迁成本出发，笔者认为，应该设甜一个更加合理的制度以便产生公平有效的评估结果，而不是规定繁琐复杂的救济程序。因为任何救济程序都是有代价的，如果评估久拖小决，对拆迁双方当事人均会造成人力物力上的很大浪费。《指导意见》还规定，估价专家委员会成员、评价机构、估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避，对于“臆当回避耐来回避的，其鉴定意当见或估价结果无效”。但对于如何回避、由哪些主体监督评估人员的回避、拆迁事人发现上述评估人员有应回避事由而来回避，应通过何种疗式和程序要求其回避，没有具体的可操作性的规定。拆迁评估是一项非常，“肃而重要的事情，关系着千千厅万被拆迁人的利益，仅仅规定“其鉴定意见或估价结果无效”，不足以遏制目前评估市场混乱、评估人员弄虚作假的歪风。况且，上述规定并没有叫确哪些主体有权确定评估人员是“应当回避而来回避的”，使得被拆迁人主张“结果无效”的权利无法得到保障，这一规定也就失去丁实际意义。
我们认为，法律应明确规定确定评估机构和评估价格过程中组织投票或抽签活动的责任人，规定拆迁人或拆迁管理部门作为法定组织者，如果不履行组织义务则拆迁工作应暂停，并追究责任人的法律责任。为确保评估机构的确定过程公正．应在拆迁机构的确立过程中引入公证程序，让公证机构对被拆迁人投票或拆迁当事人抽签进行证明，做出公证书。公证书是选择评估机构的强制性依据，拆迁人必须遵从。评估机构确定后，应由拆迁人和被拆迁人双方委托评估机构，公证书向评估机构出示。在评估过程中评估机构应当在有拆迁人和被拆迁人的参与下，公开进行听证，在认真听取双方意见的前提下，做出评估结果。评估结果须对拆迁当事人双方负责，对于估价相关人员和机构的回避问题，应该借鉴民事诉讼法中关于法官等办案人员回避的规定，设证自行回避和当事人申请回避程序，叫确评估人员和评估机构应该回避的具体情形，申请回避应确定向哪蝗部门申请，中请后对已经开始的评估的效力也应明确，对于应当回避而未凹避的，应确立严格的惩罚制度，如此才能对评估人员产生威慑力，有效遏制评估员滥用手中极力、暗箱操作的不正之风，规范评估市场秩序。
    2补偿项目和补偿标准不公开
    《条例》规定拆迁补偿金额包括房屋评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费以及因搬迁造成的停产停业的损失，并规定由拆迁人与被拆迁人汀立补偿安置协议，但对于补偿项目及补偿标准，拆迁管理部门或拆迁人足否有公告的义务，以及被拆迁人对补偿标准和补偿项目是否有提出异议的权利均未规定。作为普通老百姓的被拆迁人对于此类补偿项目和补偿标准不了解或不理解，也是产生纠纷的一个重要原因。虽然《条例》规定拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置不得挪做他用，县级以上人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资盒的雌督。但事实上，拆迁人利用老百姓的不知情随意减少补偿项目和降低补偿标准的现象非常普遍。由于利益的驱动，拆迁人々拆迁管理部门往往互相串通，“合法”运作银行账户，使得相当部分的拆迁余款变成拆迁人或拆迁管理部门的“利润”。
《指导意见》规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产交易价格，至少每年公布一次小同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。我们认为应在此基础匕，定期公布所有房屋拆迁补偿项目和补偿标准，并且在每。一次拆迁工程中，拆迁管理部门应向拆迁人公告上述事项的具体内容，还应建立被拆迁人的抗辩机制。补偿标准是否合理，要让被拆迁人有表述的自由，不能由政府一家说了算。这样不仅保护被拆迁人的知情权、申辩权，减少拆迁人对被拆迁人利益的损害还可以有效遏制拆迁腐败。
3房屋拆迁中忽略土地使用权的补偿
《拆迁条例》和《指导意见》对于房屋拆迁评估价格笼统地定义为“房地产市场价格”，虽然规定应根据区位等凼索对房屋价值进行洋估，但对被拆迁人原土地使用权的补偿末作单独规定。实践中拆迁房屋价格主要是根据房屋本身酌重置价和成新折扣来}|算的，土地使用权则被忽略。我国法律规定，土地使用权人可以转让其土地使用权，在转让房屋及地上附着物时，土地使用权应一并转让。现在城市相当一部分住宅的所有权属于个人，
作为房屋所箱权人，其享有房屋所附着土地的使用权，其在获得房屋所有权时，也为土地使用权付出了对价。房屋拆迁法律关系中补偿安置是一种民事行为，拆迁人和被拆迁人均是市场主体和利益主体，特别是商业陛拆迁拆迁人一般是具有开发经营性质的商业机构，他们拆迁是为了赚取利润，被拆迁人作为一方主体，其私人财产和现实利益也应受法律保护。因此在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，理应遵循等价交换的原则。房地产法律中缺乏对土地使用权的规定，只会造成更多的拆迁纠纷。拆迁实践中，拆迁人和被拆迁人补偿安置问题达不成协议的有相当一部分就是因为易地凋产、安置上的地点问题。俗话说“房因地贵”，拆迁对象所处地段往往在拆迁后具有很高的商业价值。这些地段地价很高，但补偿款主要是房屋再置成本价，如果拆迁户想存麒地购买商品房，则补偿款是远远不够的。
    我们认为，应建立土地使用权价格评估体系和评估标准，从市场价格出发，确定不同医域的地价，并坚持以市场为导向的地价浮动机制。评估机构评估时，应对房屋和土地使用权分别做出评估，最后确定的房地产价格应是房产和地产价格之和。这样可以避免因房地产混在一起日I起的暗箱操作，维护被拆迁人的利益。另外，应建立拆迁安置补偿基金专项监管制度，阻确保被拆迁人得到充分补偿，减少拆迁纠纷。
【房产拆迁相关法规】
城市房屋拆迁管理条伊
第=十二条拆迁人应当依照率条铡规定，对钹拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不于补偿，拆除来超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外．被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条货币补偿的金额，根据杖拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
    第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁入应当依照奉条
例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和昕调换房屋的价格，
结清产权调换的差价补偿。
第二十七条拆迁租赁房屋，被柝迁入与房屋承租人解陈胡质荧系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给干补偿。被拆赶人与虏屋承租几对解除租赁关系选不成西议的，拆迁人应当对枯拆旺人吏行房屋P'权涮换。产权凋按的房屋由原培屋承租凡最租-被拆辽人应当与麒房尾承租人重新订立房屋租赁合同。
城市房屋拆迁估价指导意见
第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批氍质等级高、综合实力强、杜会情誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，幕取被柝迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
房屋拆迁许可证确定的嘲一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由耐家或者两家以上估价机构评估的估价机构之司应当就拆垃估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
    第七条拆i壬估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当/估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
(责任编辑：南京律师)

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