对几类特殊状态房屋的拆迁

、对几类特殊状态房屋的拆迁
【核心提示】
公益事业房屋及其附属物、租赁房屋、产极不明房屋、设有抵押权、被代管、共有产权及有限产权的房屋等特殊标的的拆迁待遇，涉及到不同的标准、程序，适用不同的法律法规，所以应该区别对待。
【南京律师精解】
    公益事业用房是指城市中为社会公共利益服务，不以牟利为目的的，满足社会公众带耍的事业用房及构筑物、附属物。公益事业用房包括：1)市政基础设施，如水、电、气供应，城市公共交通设施等；(2)文教、卫生、体育设施，如医院、学校、图书馆等；(3)社会福利设施，如疗养院、福利院等；(4)其他公益事业用房，如防旱、防疫用房等。公益事业用房的拆迁管理，国家设立了特殊规定，以保证社会多数民众的利益不受侵害。作为拆迁人，应正确界定公益事业用房的范围，以明确自身的权利义务。我们必须加强对公益事业用房的保护，以使城市的综合水平和市民生活质量不因拆迁而下降。国家为了保障城市公益事业的发展，对各种公益事业的设施拆迁前都有一些专门性的规定，比如《城市供水条例》第三十条规定：“困工程建设需要改装、拆除或者迁移城市公益设施的，建设单位应当报经县级以上人民政府规划行政主管部门和城市供水行政主管部门批准，并采取相应的补救措施。”
《拆迁条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁入对房屋承租人进行安置的，拆迁^对被拆迁人给了，补偿。被拆迁人与房尾承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人最租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式；二是保护承租人的合法权益。应当说，拆迂租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的．故在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为、是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑，因此《拆迁条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，在获得货币补偿之前必须先对承租人进行赔偿或者解除合同，如果不能与承租人达戚协议，被拆赶人就不能获得货币补偿。
    产权不明确的房屋是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有权人、因产权纠纷正在诉讼、因继承发生纠纷的房屋。由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不确定。但是，拆迁中不能因为其主体不明确，降低或不对此类房屋进行补偿。为了不因被拆迁房屋产权关系不明确，使拆迁补偿安置受到影响，要求“由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。”
    按照《拆迁条例》规定，对拆迁殴有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。对此，不少城市都规定，拆除设有抵押权的房屋试行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，达不成哳议的，由拆迁人提出补偿、安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁；拆陈设有抵押权的房屋施行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押或者由抵押人清偿债务后，拆迁人方可给抵押人支付补偿。
代管房屋是指所有人由于某种原困无法行使管理权，而由人民政府或他人代为管理的房屋。代管房屋根据代管权力产生的原因，叉分为委托代管和依法代管。委托代管，是指私人房屋的所有权人不在本地或者由f某种原因无法行使管理权而委托他人进行管理。依法代管，是指房屋所有权人因某种原因没有或者无法行使管理权，而依照法律的规定，由政府（主要是房屋拆迁管理部门）代为管理。城市房屋拆迁中的依法代管主要有四种情况：(1)房屋所有人下落不明．而凡经拆迁人寻找无线索；(2)逾期未办理J舡权髓记的，H一时找不到登记权人；(3)所有人死亡无继承人的；(4)继承人下落不明又元合法代理人的。由于历史的原因，各地尚存在数量不等的由房管部门代为管理的房屋。这类房屋因所有权人的缺席，使拆迁活动存在着特殊性。
    在房屋拆迁的实践中，一些老的民宅和股份制有限公司、合伙、合作企业的房犀所有权常会出现所有权共有的情况。对这些房屋的拆迁，如果不尊重共有人的意见，就可能导致补偿行为无效。房屋所有权的批有，可以由共同劳动、共同出资购买、共同经营、共同继承产生；也可足由于某种特定身弦而产生，如婚姻一方的房屋符合一定条件时便成为夫妻共有房屋。一般将片有分为共同共有和按份共有两种。房屋所有权的共同共有足指该房屋所有权人由两人或者两人以上，平等地、不分份额地享有；房屋所有权的按份共有，是指该房屋由丽人或嗍人以上，按照各自的份额来享有所有的权利，承担义务。按份共有可以是由于共同购置或继承等原因产生，其发生的根据是共有人的约定或法律的规定。
房产拆迁实务指南
拆除公益事业用房或附属物，首先是要考虑依法重建，其目的是确保该城市的综合功能不下降，人民的生活质量不受影响，但最终决定是重建述是给予货币补偿的因素是城市规划。如果城市规划要求该公益事业用房应在拆迁范围内予以重建时，拆迁人柏义务按照拆除前该公益事业用房的使用功能和规模重建。使用功能是对重建质的要求，规模是对重建量的要求。与非公益事业用房相比，公益事业用房被拆除时，其附属物应与房屋同样处理，重建时附属物也需重建，而非公益事业用房的附属物只能货币补偿。如果城市规划不要求该公益事业用房在拆迁范围重建的，拆迁人则应履行货币补偿的义务，容易产生争议的是补偿标准，是按重置价格还是按市场评估价·实践中各地做法不同。从《拆迂条例》和国家关于公益事业建设的相关法律规定来理解，我们认为对公益事业用房的货币补偿标准应当是以能恢复至拆除前的功能、规模的需要为准，其操作方法还是要进行市场评估确定价格。对公盏事业用房的拆迁之所以与一般房屋拆迁的做法不同·源于这些公益事业用房的待殊性，公益事业是社会物质、精神、文化生活的需要，是废城市综合功能和市民居住质量的保证。拆迁只能使该地区公益事业得到发展，而不能损害公益事业。
拆迁租赁房屋的补偿，同样是先进行协商．协商不成，拆迁当事人申请裁决。《拆迁条例》规定，被拆迁房屋所有权人与承租人不能达成一致意见的，优先满足承租人关于产权调换的选择权，进行产权调换后房屋继续由承租人承租。有学者认为，法规定看似公平，但实际存在着法理问题。首先，房屋拆迁之所以要对房屋所有权人进行补偿；而对承租人的补偿是基于承租合同而产生的债权。当两者产生冲突时，物权优先，因此应由所有权人优先选择。可见《拆迁条例》第二十七条违反了民法通则的规定及法理，其次，租赁通常是有期限的，承租人的损失也仅限于承租期限内，但对房屋所舌权人来讲是长期的事情，当然应该首先满足
房屋所有权人的选择。同时，承租人的合法权益也要保护，但这种保护是间接的。拆迁补偿活动，拆迁人和承租人的争议属于法律关系，它的调整应埘依据相关的民事法理在房屋所有枞人与承租人之叫进行。也就是说，承租人因此遭受的利益损失，可以通过租赁合同向房屋所有权人以合同纠纷中请仲裁或提起民事诉讼进行救济。当然被拆迁房屋所有权人承担责任后，作为被拆迁人的直接损失再转嫁给拆迁人。∞这种观点存在一定的合理性。
    由于房屋产权的不确定性，朴偿安置的主体也就不确定，但是，拆迁中不能因为其主体不明确而不予拆迁，对于产权不明房屋的补偿、安置方案、房地产评估结果，制订对产权不明确房屋补偿安置方案；二是该方案报拆迁主管不明审核、批准；=是对拆迁房屋作勘查记录；四是对产权不明房屋所作的调查资料向公证机关办理证据保仝。因此，对产权不明的房屋，拆迁人、拆迁管理机关无需刘产权进行确认。由于产权不明忻无法确定权利人，故没有合法的当事人町以刘产权不明房屋提起行政诉讼。对产权不明房屋的拆迁，拆迁法律规范并未明确如俩实施。我们认为，对房屋无实际使用人的，在履行前述程序后，可由拆迁入自
行拆迁。对房屋有实际使用人的，可巾拆迁人申请拆迁裁决，实际使用人为被申请人，由裁决机关对搬迁期限进行裁决，然后依法或行政强制拆桨·或由法院强制拆除。
    如果涉及房屋被设定抵押，则补偿金的给付应区别不同情况对待：《拆迁条例》第三f‘条规定：“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”设置抵押的目的是保护债权人的利益、保障交易安全。为了实现这一目的，对设有抵押极的掰屋实行货币补偿的，在抵押人和抵押权人重新醴立抵押或抵押人清偿债务后，拆迁人方可给予货币补偿。但对很多抵押人来说，在拆迁期限内要重新设立抵押权或清偿债务会有一定困难，因此实行产权调换的方式，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，可以节省许多时间和精
力。在实际操作中，抵押权人和抵押人重新签订抵押阱议，房屋管理部门依法办理新的抵押登记。
  《拆迁条例》第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迂的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对委托他人代管房屋未直接规定，因此，代管房屋拆迁的操作，也因代管权主体的不同而不同。第一，依法代管房屋拆迁的操作。依法由房屋拆迁管理部门代管的房屋，需要拆迁时，拆迁人应与房屋拆迁管理部门订立拆迁安髓补偿协议。该脚议应经公证机关公证，被拆除房屋应办理证据保全。采用产权调换的，该调换取得产权的房屋继续由原代管人代为管理，房屋出租收入扣除必要管理费用后，专账管理。采用货币补偿的，房屋拆迁管理部门或其他代管部门不得挪用；也可以先将补偿盒缴人
财政，尔后按无主财产的规定程序办理相应手续，怛一旦出现合法所有人主张权利，膻验明身份后将款项退还给所有人。第二，委托他人代管房屋拆迁的操作。委托他人代管的房屋与依法代管的房屋在拆迁时有区别，前者有明确的所有人，后者所有人是不明确的。前者适用民法上的关于代理相关规定，系民事委托关系，后者是依行政法规而产生的行政管理关系，两者的根本目的则是一致的，都是为了维护被拆迁人的合法权益，保障拆迁活动的顺利进行。对于委托代管的房屋拆迁操作，要抓住三个关键环节：(1)验明委托手续的合法性有效性。委托手续有疑问，又找不到所有人的情况下，应按法定代管的程序，由房屋拆迁管理部门实施代管，履行职责；(2)订立拆迁补偿安置合同时，代管人应提请公证机关公证合同，并送房屋拆迁管理部门备案；(3)产权调换的房屋继续由代管人管理，如用于出租的租金收入，应以所有人的名义存A银行，货币补偿金也应如数以所有人的名义存人银行，不得挪用。代管人应及时将情况通知所有人或所有人的继承人，不得违反诚实信用原则，侵吞委托人的资产。。
    当拆迂工作人员从房产登记部门得知该房屋系一人申领产权证，但实际是共有时；当共有人得知自己共有的房屋将被拆迁时，直接协商就迫存眉睫。如果此时拆迁人已与共有人之一，往往是房屋的皓住^达成补偿蜘议，需要共有人对此予以确认。如果尚未达成协议或茫有人对协议不予追认的，则仍需要重新协商。从工作程序上区分，一般经历三个阶段：(1)申报。当共有人通过亲友或媒介得知自己的共有房屋将被拆迁的，应尽快到拆迁实施单位或拆迁人处中报。申报时应提供相应的证据，证明自己对该房屋拥有所有权；(2)核实与告知。拆迁工作人员获知该房屋系#有，或接到共有人的申报资料，应立即与原登记的所有人进行核实。如果原登记的所有人确认，则由其通知共有人参加协商。如果原登记的所有人否认，拆迁工作人员应告知其共有人向人民法院提起诉讼，以确认共有关系和共有份额。(3)协商。共有人的共有关系一旦经共有人之间确认或人民法院裁决确认，拆/王人便可与共有人就拆迁补偿问题进行协商。共有人可以摧举代表谈判，按份共有人也町按已有的份额直接与拆迁入谈判。
房产拆迁相关法规
城市房屋拆迁管理条例
第十四条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协商必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房餍由原房屋承租人承租，被拆迁人当应与原房屋承租人重新订立房履租赁合同。
第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆赶前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

(责任编辑：南京律师)

房地产专业南京律师办理房屋纠纷案件|房产法律问题请登陆 http://www.zylsw.com.cn或直接拨打025-81728111联系南京专业房产律师，本文由南京房产律师网发布，转载请注明出处。