承租人的房屋返还义务

  南京专业房产律师提醒
房屋租赁合同终止后·承租人应该返还房屋。返还的房屋应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。逾期不返还的·承租人应该承担相应的违约责任。
   南京房产律师精解
房屋租赁合同是出租人临时转移房屋的使用权、收益权给承租人的合同，承租人在使用、收益后应该将租赁房屋返还给出租人。所以，租赁期间届满后以及基于其他原因合同终止后，承租人应该返还租赁房屋，这是承租人的一项基本义务，《合同法第二百三十五条、《城市私有房屋管理条例》第二十条都对此做出了规定。租赁合同终止的原因很多．《合同法》第二百三十五条规定了租赁期限届满，承租人返还租赁房屋；司法实践中也可能会出现因合同一方当事人违约后另一方解除租赁合同而终止，当然还有《合同法》第二百三十二条规定的解除合同而终止的。房屋租赁台同终止后，只要租赁房屋存在，承租人就应该返还；只有租赁房屋不存在时，承租人才不负返还义务。但同时需要注意如果房屋是因承租人的原冈而灭失的，承租人应对出租人负赔偿责任。
    《合同法》第二百三十五条规定，返还的租赁物应当符对其按照约定或者租赞物的一阵质使用后的状态。承租人在使用、收益租赁房屋中进行变更或者损耗是难免的。因此，只要承租人返还的租赁房屋符合约定的状态或者符合承租人正常使用、收益后台理损耗的状态，其返还义筹的履行就是适当的。根据《合同法第二百二十三条规定，承租人在租赁期问术经出租人的同意刘租赁房屋改建、改装或增加附着物等，在返还租赁房屋时，应当恢复原状；承租人的行为经出租人同意的，承租人町以不予恢复原状，并町以要求承租人偿还有益费用。租赁合同终止后，承租人应该及时返还租赁房屋，否则应该承担相应的责任。合同期问届满后，双方当事人的权利义务关系即告终止，承租人即无权再继续使用租赁房屋，故应及时返还租赁房屋。这里逐需要注意两个问题：
    1当承租人足数人时，各承租人之间所负的返还义务为连带责任；出租人是数人时，如出租人之间是按分共有，各共有人基于所有物返还请求权，就其应有部分，主张返还。如数个出租人是共同共有关系，则原则上应有数个共有人共同主张返还。
    2、承租人不及时返还租赁房屋应该承担的违约责任类型，法律没有明确规定，理论上一般认为承租人不仅应该交付逾期退还的租金、支付违约金或者赔偿损失，还应该承担逾期返逛期以外租赁房屋灭失的风险。司法实践中，出租人的这些要求一般都能得到法院的支持。当然，当事人埘不及时返还房屋应承担的违约责任有约定的，从其约定。但是，还要注意在实践中，承租人及时返还租赁房屋也不是绝对的，在必要的时候应该兼顾承租人的利益。根据《城市私有房屋管理条例》第二十条的规定，租赁期限届满后，如果承租人确实有困难，承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。但是因为承租人违约，出租人行使合同解除权时，承租人应该无条件的及时返还租赁房屋，承租人拒不返还的，出租人可以申请人民法院强制执行。延长租赁期限的，承租人应该支付延长期限的租金。承租人履行返还房屋的义务，出租人应该积极协助履行，接受返还房屋。
    房产律师实务指南
1．房屋租赁合同终止后，不论是基于何种原因终止，承租人应该承担返还租赁房屋的义务，这是承租人的一项基本义务，当然房屋已经灭失的除外。如果房屋是因为承租人的原因毁损灭失的，承租人还应该承担相应的赔偿责任。
2根据《合同法》第二百二十三条的规定，承租人返还的租赁房屋应当符合按照约定或者租赁房屋的性质使用后的状态，承租人正常使用、收益后台理损耗足在所难免的，不需要承担责任。在租赁过程中租赁房屋添附的处理问题，我们有专门介绍，不再赘述。
3承租人应该及时返还租赁房屋，逾期不返还的承担相应的违约，合同有约定的，从其约窟；没有约定的，一般认为承租人不仅应该交付逾期返还的租金、支付违约金或者赔偿损失，还应该承担租赁房屋逾期返还期以外灭失的风险。当然在特殊情况下，为了兼顾承租人的利益，可以适当延长租赁期限。但是如果是因为承租人违约，出租人解除租赁合同的，不用考虑延长租赁期限的问题。第二百二十三条承租人经m租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
7租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照书法第六1一条的规定仍不能确定的，税为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应岢在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满．承租人应当返还租赁物。退还的租赁物应当符台按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
    城市私有房屋管理条例
第二十条租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。
(责任编辑：南京律师)

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