论房产纠纷中的租赁房屋添附处理

添附是附合、混合与加工的统称，是指不同所有人的物结合在一起，或物与劳动力结合在一起，形成不可分离的物。附合、混合是物与物的结合，加工是物与劳动力的结合。附合，是指一物附合于他物，成为他物的重要部分，非经毁损不能分离，或分离花费过高而不经济。附合物在附合到他物后，失去其独立的价值，如果未失去其独立的价值，不构成附合，可能成为主物的从物。混合，是指不同所有人的动产混合，不能识别其何物属于何人所有，或者识别花费过高。加工，是指对于他人之物，通过加工或改造，形成新物。加工有以下特征：一是加工的标的物只能是动产，不动产不适用加工；二是必须加工他人之物，加工本人之物的，不是民法规定的添附方式；三是必须加工成为新物，如金银制成首饰、面粉制成面包。
    1．附合的种类。附合是最主要的一种添附方式，可分为不动产附合与动产附合两类。不动产附合，是指动产与他人的不动产相结合，动产成为不动产不可分离的一部分。动产因附合成为不动产的一部分而失其独立性，动产所有权人也因附合丧失所有权。应当注意的是，动产的所有权与不动产的所有权人并不相同，才称为附合，如承租人租赁房屋后对房屋进行装饰、装修属于材料附合于房屋，而产权人自行购买材料对房屋进行装饰、装修而不属于附合。动产附合是指不同所有人的动产互相结合，非经毁损不可分离或分离花费过高。
    2．附合的法律效果。在不动产附合的场合，世界各国皆规定不动产附合的动产所有权人失去其所有权，不动产所有权人取得动产所有权，动产所有权人可以依据不当得利制度向不动产所有权人主张返还不当得利。在动产附合的场合，动产与动产附合而成的的新物称为“合成物”，其产权归属有三种处理方式，第一种是以共有为原则，以单独所有为例外，如德国和瑞士；第二种是以单独所有为原则，以共有为补充，如日本；第三种是规定由主物所有人取得“合成物”之所有权。
    3．处理租赁房屋附合的法律依据。我国《物权法》虽未规定添附制度，但《民通意见》（修改稿）第八十八条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”《合同法》第二百二十三条也规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”另外，《城镇房屋租赁合同解释》的第九条至第十四条对租赁房屋因装饰装修形成附合和扩建如何处理作了详细规定，为我们处理此类问题提供了明确、具体的依据。
4．关于装饰装修和扩建。《城镇房屋租赁合同解释》中所谓的“装饰装修”包括装饰、装修、改建、增设他物。但不包括扩建。装饰，是对建筑物的表面进行包装处理，一般以粉刷、裱糊、贴挂等手段完成。装修，又称装潢，指对建筑结构进行拆、改、换、造等项目施工。拆是对日常生活、生产造成不便的部分，如不必要的门、非承重的隔墙等予以拆除。改是对门、隔墙、电路、水管等的位置进行移动和改换。换是对原有的门窗、卫浴设施、厨房设备等进行更换。造是在结构上营造永久性的造型，如吊顶、做灯池灯。扩建，是指在原有房屋上加高加层，增加其使用面积。扩建一般应限制在利用原有房屋基础工程的范围内，就外观形式而言，也应限制在原有房屋规划范围内的土地使用权上。扩建不同于改建与新建。改建，是指不增加房屋已有面积或体积，在原有的基础上，为改善房屋使用功能、改变使用目的，对原有房屋进行的改造。新建，是指重新建造基础工程，并于其上建造房屋。
    5．善意添附的处理。根据承租人的装饰装修行为是否经出租人同意，可将承租人的装饰装修行为划分为善意添附和恶意添附。所谓善意添附，是指经出租人同意或者出租人明知而不予反对的添附。恶意添附，是指未经出租人同意的添附。《城镇房屋租赁合同解释》第九条至第十四条对善意添附和恶意添附规定了不同的处理方式。关于经出租人同意的装饰装修物的处理，可区分为四种情况进行讨论，即房屋租赁合同无效、解除、期限届满以及善意扩建。
    租赁合同无效情形可分为以下几种：(1)未形成附合的：装饰装修物归承租人所有，承租人有权拆除取回；因拆除造成房屋毁损的，承租人承担恢复原状、赔偿损失的责任。双方可以协议装饰装修物归出租人所有，出租人按照协议支付对价。(2)形成附合的：①出租人同意利用的，装饰装修物可折价归出租人所有，出租人取得附合物的所有权，对承租人按“现存价值”负担返还不当得利的义务。②出租人不同意利用的，不能强迫出租人得利，出租人与承租人各自按照导致合同无效的过错程度分担装饰装修物的“现值”损失。    、
    租赁合同解除情形。租赁合同解除时，当事人对装饰装修物的处理有约定的，按照约定处理；没有约定的，适用下列规则处理：(1)未形成附合的：装饰装修物归承租人所有，承租人有权拆除取回；因拆除造成房屋毁损的，承租人承担恢复原状、赔偿损失的责任。(2)形成附合的，就剩余租赁期限内的“装饰装修残值损失”，分四种情形作不同处理：①因出租人违约导致合同解除的，由出租人承担。②因承租人违约导致合同解除的，由承租人承担，承租人无权请求出租人赔偿；但是，如果出租人同意利用，应在利用价值范围内予以适当补偿。③因双方违约导致合同解除的，由双方根据各自的过错承担分担。④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，由双方按照公平原则合理分担。
    租赁期间届满情形。租赁期间届满分为两种情形：(1)如未形成附合，承租人可以拆除并取回装饰装修物。因拆除造成房屋毁损的，承租人承担恢复原状、赔偿损失的责任。(2)形成附合的，承租人无权请求出租人补偿装饰装修费用，出租人也无权要求承租人恢复原状或赔偿损失。但当事人另有约定的除外。
    经出租人同意扩建的。承租人经出租人同意扩建，但对扩建费用的承担没有约定的，适用如下规则处理：(1)扩建的房屋形成附合，南出租房屋的所有权人取得所有权。(2)扩建费用的承担，分两种情况分别处理：①取得建设工程规划许可证，办理了合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；②未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分担；双方均无过错的，公平分担。
    6．恶意添附的处理。未经出租人同意装饰装修、扩建的，无论租赁合同是否有效、合同是否解除、租赁期间是否届满，均适用下列规则：
    (1)未形成附合的，承租人有权拆除取回装饰装修物，因此给出租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
    (2)形成附合的，由出租人取得附合物的所有权，装饰装修费用、扩建费用按照下列规则处理：①装饰装修费用、扩建费用由承租人自行承担，承租人无权请求出租人予以补偿。②出租人有权请求恢复原状。③装饰装修、扩建造成房屋损坏的，出租人有权请求赔偿损失。需要注意的是，在此情形下，《城镇房屋租赁合同解释》没有完全依照传统民法中关于不动产附合制度的规则处理。而是认为，承租人未经出租人同意进行装饰装修或者扩建，属于恶意添附，承租人对出租人无不当得利返还请求权，所有费用均由承租人承担。
    综上，房屋装饰装修物的处理，无论承租人进行装饰装修是否经出租人同意，如果装饰装修物未与房屋形成附合，则事实上不构成房屋添附，不适用民法添附理论处理。装饰装修物的所有权仍属于承租人，承租人都可以拆除取回。拆除装饰装修物造成房屋损失的，应当承担赔偿责任。如果装饰装修物与房屋形成附合，则要区分恶意添附和善意添附，以及合同租赁合同无效、解除还是届满等不同情况适用不同的处理规则。
(责任编辑：南京律师)

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